地块成交概况 - 龙华区A815-0036宅地以底价19.06亿元成交 溢价率0% [1][3] - 竞得方为深业集团全资子公司深圳市深业兴鹏投资有限公司 [1][3] - 成交楼面价为28050元/平方米 [3] 地块规划与条件 - 土地面积21920.84平方米 规定容积率3.1 总建筑面积67950平方米 其中住宅60390平方米 商业1400平方米 9班幼儿园4500平方米 [3] - 无配建要求 无70/90户型限制 建成后商品房无限价 按"价高者得"原则出让 [3] - 需承诺"交房即发证"服务 1年内开工 4年内竣工 [3] 区域土地供应情况 - 2025年深圳挂牌9宗居住用地中龙华占4宗 供应量占比44% [5] - 本地块为拆分出让部分 相邻A815-0037宗地将于8月8日出让 [3] - 拆分出让方式降低房企资金门槛 契合"小体量、快周转"策略 [3] 市场分化特征 - 深圳土拍呈现"超级核心高热、次级核心遇冷"格局 [1][10] - 同期前海T201-0232地块吸引12家房企竞拍 溢价率86% 楼面价8.4万元/平方米创深圳纪录 [10] - 龙华前两宗宅地溢价率超40%：A817-0619地块溢价46.6%楼面价44559元/平方米 A802-0309地块溢价40.7%楼面价38795元/平方米 [6] 地块区位与配套 - 本地块位于福龙路与简上路交汇处 属次级核心区域 [7] - 紧邻长城里程家园小区 二手挂牌均价约5.63万元/平方米 [7] - 3公里范围内含和平中学、简上体育综合体等配套 距地铁4号线上塘站步行约1公里 [7] 房企战略与市场预期 - 深业集团通过底价拿地实现低成本土地储备扩张 规避高溢价风险 [9][10] - 龙华核心区2026-2027年预计新增供应超150万平方米 库存压力引发房企谨慎情绪 [1][10] - 深圳通过"商改住"、降低容积率、取消限价等政策优化土地供应结构 聚焦核心区低密宅地 [10]