土地交易概况 - 深圳市龙华区一宗住宅用地以底价19.06亿元成功出让，由深业集团旗下深圳市深业兴鹏投资有限公司竞得，成交楼面价28050元/平方米 [1] - 该地块位于龙华区大浪与民治街道交汇处，宗地号A815-0036，土地面积21920.84平方米，规划总建筑面积67950平方米，容积率3.1 [4] - 地块需建设住宅60390平方米、商业1400平方米、9班幼儿园4500平方米及社区公共配套用房1500平方米，公共配套设施由竞得人建成后无偿移交 [4] 地块开发条件 - 出让条件较为宽松，不设70/90户型限制，商品房不限价，无配建保障性住房要求，开发灵活性较高 [4] - 地块作为龙华核心区稀缺低密住宅用地，区位与配套优势显著，临近地铁4号线上塘站 [4] - 周边成熟住宅区包括长城里程家园（挂牌均价5.63万元/平方米）、卓越柏奕府（6.27万元/平方米）、中海汇德理（6.99万元/平方米） [4] 市场分化特征 - 此次土拍延续了深圳近期"核心区高热、次级区域遇冷"的市场分化特征 [1] - 与前海T201-0232地块吸引12家房企竞拍、溢价率达86%形成鲜明对比，龙华地块仅深业集团一家参与报价 [4] - 克而瑞数据显示，龙华核心区2026-2027年预计新增住宅供应超150万平方米，库存压力或抑制房企拿地积极性 [5] 政策与市场动态 - 深圳近期通过"商改住"、降低容积率、优化出让条件等措施增加住宅供应 [5] - 上半年深圳预售新房住宅成交15101套，同比增长24.4%；二手房成交35106套，同比增长30.7%，市场呈现逐步回暖态势 [5] - 业内认为，核心区域优质低密宅地仍将是市场焦点，政策优化有助于稳定市场预期 [5] 市场趋势判断 - 深圳房地产市场正呈现"核心区价值坚挺、非核心区以价换量"的分化格局 [5] - 随着供应结构持续优化和成交稳步回升，市场有望进一步回归理性 [5] - 市场变化为实现"稳地价、稳房价、稳预期"目标提供有力支撑 [5]