土地市场热度 - 上海2025年第六批次集中供地8宗地块7宗溢价成交，徐家汇地块溢价22.38%，成交楼面价20.03万/㎡刷新全国纪录 [1] - 深圳前海T201-0232宗地溢价86.1%，楼面价8.4万元/平方米，刷新深圳涉宅用地纪录 [1] - 核心城市优质地块竞拍保持高热度，主要因供应低容积率(≤1.5)、配套成熟的核心区地块 [1] 房企投资策略 - 房企结构性看多，拿地集中在北上深、杭州、成都等核心城市，聚焦高价值区域 [2] - 央企国企为拿地主力，TOP10中8家为央国企，滨江集团等民企亦进入前二十 [3] - 房企青睐"蚁型地块"（面积小、总价低、位置核心），开发周期短且资金周转快 [3][4] 土地市场特征 - 上半年全国300城宅地成交面积降5.5%，但出让金增27.5%，平均溢价率升至10.2% [4] - 一线及二线城市土地出让金增长超40%，TOP20城市宅地出让金占比升至68% [4] - 杭州、北京涉宅用地出让金超千亿元，杭州接近去年全年规模 [4] 房价与市场预期 - 深圳龙华宅地溢价46.6%，测算显示未来售价需涨3%至6.2万元/㎡才能盈亏平衡 [5] - 6月全国新建商品房销售额降5.5%，但库存环比减少，房价同比降幅收窄 [6][7] - 高地价或推动房企提升产品品质，带动改善型需求释放，支撑房价企稳 [7] 市场分化趋势 - 房企延续"聚焦深耕"策略，核心城市优质地块竞争将持续，非核心城市土地市场低温运行 [8] - 高价地反映核心地段长期价值，购房者更理性，差异化竞争将成常态 [9]