公司推盘策略 - 长实集团在香港推出"大湾区双居生活"置业计划 集中推售大湾区四大住宅项目 包括惠州泷珀花园 东莞海逸豪庭 中山泷珀花园及广州逸翠庄园 [2][3] - 推售房源总量接近400套 入场门槛约40万元人民币/套 产品类型涵盖高层单位至别墅 价格跨度从40万元到近千万元 [2][3] - 项目多为早年低价囤地成果 东莞海逸豪庭1999年摘地开发周期26年 广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 中山和惠州项目2019年入市后进展缓慢 [2][3] 项目去化表现 - 广州片区两项目综合去化率超92% 广州逸翠庄园累计入市1320套 新推后去化9套 中山泷珀花园剩余8套洋房无新增去化 [6] - 东莞海逸豪庭采取以价换量策略 新推108套联排别墅均价降至1.5万元/平方米 较高峰期近3万元价格腰斩 首日认购84套揽金6亿元 累计去化率78% [6] - 惠州泷珀花园仍持有超400套房源 累计推出约980套 最高去化率70.8% 最低仅售出一成多 已售房源中近六成由港人购入 [7][10] 财务表现分析 - 2024年长实集团营收455.29亿港元同比下降3.63% 归母净利润136.57亿港元同比减少21.24% [15] - 内地物业销售收入99.62亿港元按年减少24.26% 收入占比从50.40%降至32.47% 内地收益3.54亿港元仅为上年同期15.81% [16] - 海外物业销售收入10.09亿港元同比增长47% 收益2.46亿港元增长64% 英式酒馆业务减值金额达12.33亿港元较上年扩大130% [16][17] 土地储备状况 - 长实集团持有土地储备约7400万平方尺（822.2万平方米） 其中内地占比6300万平方尺（700万平方米） [21] - 大湾区拥有17个在建及待开发项目 总楼面面积达573万平方米 几乎囊括内地绝大部分土储 可支撑未来3至5年开发销售 [21] 市场环境与战略考量 - 港人北上置业热情升温 2023年大湾区内港澳买家成交量同比增长20% 珠海 中山表现突出 [8][9] - 公司通过大幅折扣以价换量 但利润空间急剧收窄 高端产品依靠降价博取成交 中端产品依赖港人客群支撑销售 [13][16] - 大湾区房价调整明显 交通网络互联互通带动北上消费与置业 但高库存 高持有成本与低去化周期三重压力仍存 [9][12]