私有化交易 - 大悦城地产拟以0.62港元/股价格回购除大悦城和得茂外所有股东股份并注销 总金额约29.3亿港元 [1] - 私有化完成后大悦城持股比例将从59.59%提升至86.19% 增幅达26.6% [4] - 交易有望增厚公司对大悦城地产权益 提升归母净利润水平 [1][3] 公司架构与业务构成 - 大悦城由中粮地产与大悦城地产于2019年资产重组形成 成为中粮集团唯一地产业务平台 [2] - 截至24年末直接持有大悦城地产64.18%普通股股份并纳入合并报表 [2] - 大悦城地产24年营收198亿元 占大悦城总营收55% 其开发业务/投资物业/酒店经营占大悦城比例分别为51%/80%/100% [2] 开发业务表现 - 24年销售金额369亿元 为19年以来最低水平 [3] - 24年拿地金额84亿元 同比增长33% 投资强度23% 高于22年17%和23年14% [3] - 截至24年末土储可售货值1269亿元 是当年销售金额3.4倍 [3] 经营业务表现 - 持有22个购物中心/4个写字楼/4个酒店/10个长租公寓及多个产业园 [3] - 经营业务收入保持稳定 20/22年约50亿元 24年达61亿元 [3] - 24年轻资产管理业务营收13亿元 [3] 私有化后财务影响 - 持股比例提升26.6%可增厚商业资产权益口径租金及相关收入至少6亿元 [4] - 25年厦门大悦城/三亚大悦城运营满年 南昌大悦城/深圳大悦城开业 有望贡献新增租金收入 [4] 盈利预测与估值 - 预测2025-27年归母净利润为-17.3/2.4/8.1亿元 [5] - 预测2025-27年归母净资产88.7/91.1/99.2亿元 [5] - 采用PB估值法 给予25年1.63倍PB估值溢价10% 目标价3.38元 [5]