深圳土拍市场动态 - 招商蛇口以约8.4万/m²楼面价拿下前海宅地，刷新10年地价记录 [2] - 绿城溢价11.47%拿下深圳宝安沙井A319-1225宅地，折合楼面价约20364元/m² [2] - 相比广州土拍普遍兜底，深圳土拍更具竞争性 [4] 地块基本信息 - 地块位于沙井板块新桥街道，占地19246.94m²，总建面59665m²，容积率3.1 [5][11] - 挂牌起始价10.9亿元，竞买保证金2.18亿元，土地使用年限70年 [12] - 地块为二类居住用地，是4月深圳"商改住"地块之一 [5] 地块竞争优势 - 吸引4家TOP级房企竞拍，争抢超29轮 [6] - 享沙井成熟配套，近地铁11号线沙井站（直线400米） [9] - 教育配套完善：3所小学、2所初中，配建9班幼儿园 [9] - 商业配套齐全，楼下有百佳华佳漾汇商场 [9] - 低容积率+航空限高≤150米，主打小而精改善产品 [11] - 板块新房供应紧缺，二手均价约5.5万/平，紧邻项目挂牌价6.4万/平 [13] 绿城开发策略 - 拿地当天即开工，进度神速 [5] - 预计打造4栋楼，总货量480套左右（按110平改善户型，30层，2T4户计算） [12] - 可能复刻广州项目成功经验：绿城·馥香园开盘10天网签5.8亿，绿城·玉海棠首开3个月网签160+套 [15] - 作为深圳第二个项目，有望打造标杆产品提升品牌影响力 [18]