中期业绩表现 - 公司中期基本盈利同比持平于31亿港元 但较预期低4% [1] - 中期股息每股0.66港元 同比增长3% 符合预期 [1] 零售租金展望 - 管理层对零售租金持谨慎态度 预计零售租金回报可能转为负面 [1] - 海港城租金调整预计出现低单位数下降 较上半年正面调整回落 [1] 资产提升计划 - 公司计划对马哥孛罗酒店进行重大资产提升或全面重建 施工将于2025年后开始 [1] - 若选择资产提升方案 所需资本开支约20亿港元 中断期仅两年 对财务影响有限 [1] - 若选择全面重建 面临尖沙咀K11MUSEA等豪华商场竞争加剧 可能对广东道奢侈品租户产生实体干扰影响 [1] 投资评级 - 瑞银维持对公司"中性"评级及目标价20港元 [1]