皇庭广场司法拍卖 - 深圳市福田区皇庭广场项目将于9月9日启动司法拍卖 起拍价30.53亿元 评估价43.61亿元 较评估价折让30% [2] - 本次为第三次处置 起拍价较三年前下调超过25亿元 降幅超25% [2][9] - 截至公告日 累计1.08万人次关注 340人设置提醒 暂无人报名竞拍 [2] 项目历史与运营困境 - 项目前身为2002年深国商竞得的福田CBD地块 初始预算4亿元 原定2005年竣工但多次停滞 2013年以"皇庭广场"名义开业 [3][5] - 开业一年后开业率仅74% 2014年深国商亏损3.35亿元 五年累计融资超118亿元 其中15亿元直接用于该项目 [5] - 2020年销售额突破20亿元 客流量近3000万人次 但未能缓解债务压力 [8] 债务危机形成过程 - 2016年子公司融发投资以皇庭广场抵押向中信信托借款30亿元 期限五年 年利率6.7% [6] - 截至2021年3月31日 仅归还2.5亿元本金 剩余27.5亿元逾期未还 导致法院查封不动产36个月 [7] - 2022年首次挂牌转让时股权参考价74.93亿元 五日后下调25%至56.2亿元 [9] 皇庭国际财务风险 - 皇庭广场2024年收入3.69亿元 占公司总收入56.03% 若资产剥离可能导致年收入低于3亿元 [11][12] - 公司2019-2024年连续五年亏损 累计亏损44.44亿元 2024年亏损6.40亿元 [12] - 2025年上半年预计亏损1.4-2亿元 连续17个季度亏损 财务费用达2.94亿元 [12] 半导体转型失利 - 2021年战略转型半导体 以6097万元收购意发产投基金 间接持有意发功率66.67%股权 [13] - 2022年以3.9亿元取得意发功率27.81%股权和85.56%表决权 业绩承诺要求2022-2024年累计收入5.7亿元 [13] - 实际半导体业务收入连续下滑：2022年1.51亿元 2023年1.29亿元 2024年0.72亿元 远未达承诺目标 [16][17] - 因未完成业绩 业绩承诺方需补偿7979.11万元 [17] 区位价值与市场影响 - 项目位于深圳福田CBD核心 紧邻市民中心与会展中心 为地铁1号线和4号线上盖物业 [8] - 2025年日均客流约25万人次 港人占比超50% 福田商圈租金较2024年初反弹5%-8% 首层租金重回1000元/平方米·月以上 [10] - 法拍价被视作商办资产"窗口价" 核心地段现楼租金≥5%的项目法拍价可能形成未来3年底部区间 [10]