核心观点 - 福田COCO Park通过定位超前、精细化运营和客群优势保持长期市场竞争力 尤其抓住港客北上消费趋势和政策利好 推动客流和销售显著增长 [1][2][3] 项目运营表现 - 福田COCO Park 2006年开业 采用公园式购物街区创新形态 通过持续品牌更新保持消费吸引力 [1] - 2023年商场客流量同比增长42% 销售额增长31% 港客占比达30% 成为重要消费贡献群体 [1] - 2025年成为福田区首个离境退税"即买即退"试点 预计拉动境外游客消费和销售额增长 [2] 政策与市场机遇 - 2023年携手香港贸发局打造"港·潮流"推介会 获得香港特首和深圳市长参与 提升客流和关注度 [1] - 与支付宝海外、香港微信支付合作优化港客支付体验 [1] - 2024年1-5月深圳市离境退税商品销售额同比增长超2.1倍 其中"即买即退"销售额同比增长超20倍 [2] 公司战略与财务 - 公司定位湾区纯商管标杆 COCO品牌以年轻时尚定位打造城市级地标 [3] - 调整2025-2026年EPS预测至0.15/0.16元（原0.19/0.22元） 新增2027年EPS预测0.17元 [3] - 可比公司2025年11倍PE估值 对应目标价1.82港元（汇率1港元=0.909人民币） [3]