核心观点 - 未来5年全国多数房产将跑输通胀和银行理财，房地产造富时代已结束 [1][15] - 房价走势受人口结构、政策力度、经济增速、城市分化四大变量驱动 [1] 人口因素 - 主力购房群体（90后/00后/10后）总人口较70/80后减少25%-30%，新生儿数量从2016年1800万降至2023年不足900万 [3] - 小学幼儿园合并现象印证未来刚需购房群体将腰斩 [3] 政策环境 - 2021年以来出台降首付、降利率等数百项政策但效果递减，政策仅能托底无法刺激牛市 [5] - 经济换档期居民收入预期不稳，加杠杆购房意愿降低 [5] 经济背景 - GDP增速从过去20年年均10%降至5%新常态，房产增值同步放缓 [7] - 房地产从投资品回归居住属性，普涨时代终结 [7][15] 城市分化趋势 - 一线核心区：保值能力较强但300万预算仅能购置老破小或远郊房，难现大涨 [9] - 强二线优质地段（如杭州/成都）：预计5年内房价缩水10%-15% [11] - 普通二线及三四线：人口流失+产业薄弱可能导致30%跌幅，鹤岗模式或扩散 [11] - 当前市场实际成交价普遍低于挂牌价，存在10%-20%价差（如300万房产仅估值250万） [11] 购房策略建议 - 刚需群体：月供控制在收入40%以内，优先满足居住需求而非投资属性 [13] - 多套房持有者：三四线房产建议套现，强二线可置换至一线核心区获取更高租金收益 [13] - 投资需求：房地产不再具备暴利空间，建议转向科技/消费/健康产业 [13] - 长期来看个人能力价值将超越房产价值，需加强认知与技能投资 [13][15]