核心观点 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目 旨在通过REITs资本通道激活存量资产 推动"投融建管退"循环路径 [1][3] - 扩募面临三大挑战：从单项目收益到资本生态收益的跃升 项目运营时间要求 以及高出租率下的运营优化 [4][5][6] 政策背景与市场环境 - 2020年启动基础设施公募REITs试点 2021年7月保租房被纳入范围 2022年相关政策明确发行要求 [2] - 国内已上市保租房REITs共7单 国泰君安城投宽庭保租房REIT以30.5亿元发行规模居首位 [1] - 首批公募REITs上市后总市值超2000亿元 居亚洲首位 [3] - 四大一线城市租房人口近4000万 占比近50% 35岁以上租户占比超35% 品质诉求提升 [3] - 《住房租赁条例》于9月15日实施 推动租房市场向品质发展跨越 [3] 扩募项目详情 - 扩募涉及基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区两个保障性租赁住房项目 [1] - 浦江社区出租率约90%～91% 九星社区出租率超95% [5] - 两个项目出租率均超90% 为现有项目中条件最成熟、品质和运营状态最佳的项目 [5] 财务与运营表现 - 截至上半年 城投宽庭保租房REIT累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.196% 市值达42.72亿元 [2] - 城投宽庭品牌2024年租金收入规模突破5亿元 较2021年实现近10倍增长 [2] - 管理房源超2.7万套 累计服务近5万人次 布局上海9大区域19个项目 [2] 扩募战略意义 - 扩募是REIT平台取得内生增长的重要抓手 能接受更多投资人审视 倒逼运行管理团队提质增效 反哺品牌运营 [1][3] - 通过REITs资本通道激活存量资产是当前盘活存量资产的趋势 [1] - 扩募能助力城市发展与人才安居 激活市场流动性 高效盘活闲置资产 [6] 扩募挑战 - 需实现从单项目收益到资本生态收益的跃升 [4] - 项目运营时间原则上不低于3年 浦江社区运营满两年 九星社区2024年6月运营 需以运营数据突破障碍 [5] - 高出租率下需通过标准化运营、专业团队和信息化系统降本 发展租后服务增加非租金收入并增强用户黏性 [6] - 面临周边五六个竞品竞争 需利用人才租房补贴等政策吸引租客而非价格战 [6] - 监管部门关注收益稳定性、项目合规性与运营稳定性 完成扩募时间表存在不确定性 [5]