基金基本情况 - 招商蛇口租赁住房REIT为契约型封闭式基础设施证券投资基金，基金代码180502，于2024年9月26日生效，存续期52年，在深圳证券交易所上市交易[1] - 基金总份额为5亿份，期末基金份额净值为2.6989元，期末基金总资产达15.77亿元，净资产为13.49亿元[1][3] - 基金主要通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，取得基础设施项目完全所有权或经营权利，80%以上资产投资于基础设施资产支持证券[1] 财务表现 - 2025年上半年基金实现收入3808.58万元，但净利润为-74.87万元，主要因折旧摊销等非现金成本影响[3] - 经营活动产生现金流量净额2016.97万元，本期现金流分派率1.28%，年化现金流分派率2.58%[3] - 本期可供分配金额2627.25万元，单位可供分配金额0.0525元，实际分配1713万元，单位实际分配0.0343元[3] 资产项目运营 - 基金持有两个租赁住房项目：林下项目和太子湾项目，均位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积65253.27平方米[4] - 2025年上半年两个项目整体运营平稳，完成收入3764.11万元，息税折旧及摊销前利润2843.46万元[4] - 林下项目运营超过9年，平均出租率85.62%；太子湾项目运营超过5年，平均出租率92.90%[4] 行业环境 - 租赁住房行业处于规模化扩张向质量提升过渡的关键期，2025年上半年16个热点城市新增集中式租赁住房项目157个，新增房间8.1万间[4] - 行业存在季节性特征，夏季和春节后为租赁旺季，但稳定运营项目受影响较小[5] - 深圳市2025年计划新安排建设筹集保障性住房4万套，竣工3.23万套，供应保障性住房用地40公顷[12] 政策环境 - 2025年7月国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，旨在规范住房租赁活动，促进市场高质量发展[8] - 深圳市政策保持稳定，不断优化细则，打破分配对象壁垒，扩大适配范围，推动保障性住房惠及更多市民群体[10] - 广东省2025年6月发布方案，支持收购存量商品房用作保障性住房、人才房等[9] 市场竞争 - 项目周边新增竞争项目包括壹间网谷项目和壹栈太子湾二期项目，但基础设施项目凭借较高综合品质和稀缺性保持竞争优势[6] - 深圳市集中租赁住房出租率整体维持在90%以上，但呈现"结构性空置"趋势[11] - 市场参与主体多元化，国企主导与房企并行，专业运营商补充，多元主体协同趋势不断加深[5] 资金使用 - 原始权益人净回收资金6.99亿元，承诺将主要用于在建项目、新项目及存量资产收购[19] - 报告期内已使用净回收资金4.12亿元，使用率58.99%，主要用于补充流动资金及上海松江新桥镇租赁住房项目建设[20] - 剩余净回收资金2.87亿元将用于其他基础设施项目及符合监管要求的项目[20] 管理架构 - 基金管理人为招商基金管理有限公司，托管人为兴业银行股份有限公司，运营管理机构为深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司[1][2] - 基金配备三名基金经理，均具有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验[23] - 基金已建立完善的内控制度体系，包括公平交易管理、关联交易管理、基础设施投资基金管理等办法[27]