核心观点 - 康桥悦生活存在三重被市场忽视的预期差 包括独立性优势、差异化竞争力与非住业态布局、财务健康度与行业风险出清 这些因素压制其估值修复但可能带来潜在价值重估机会 [1] 独立性优势 - 公司第三方在管面积达3620万平方米 占比78.3% 第三方合约面积达5570万平方米 占比81.5% 显示强劲的外部市场拓展能力 [2] - 独立性使公司相比依赖母公司的物企更具抗风险能力和市场竞争力 [3] 差异化竞争力与非住业态布局 - 在管建筑面积达4620万平方米（同比增长6.9%） 合约建筑面积6830万平方米 覆盖36城331个项目 [4] - 非住业态领域取得显著进展 城市服务业务上半年营收4020万元（同比增长7.3%） [6] - 成功中标大型写字楼、产业园区、城市环卫等项目 单个合同金额高且现金流稳定 [6] - 通过区域深耕和资源共享提升边际收益 形成区域竞争优势 [5] 财务健康度与行业风险出清 - 现金及现金等价物达1.36亿元 受限制现金2.13亿元（较2024年底增长3.2%） [7] - 资产负债比率49.1% 债务风险可控 [7] - 行业经营风险逐步出清 房企传导风险及商誉减值风险大幅释放 [7] - 合约面积储备充足为业绩增长提供保障 [7]