7月25日，截至港股收盘，恒生指数下跌1.09%，报25388.35点。康桥悦生活（02205.HK）收报0.82港 元/股，上涨18.84%，成交量1.6万股，成交额1.12万港元，振幅20.29%。 最近一个月来，康桥悦生活累计涨幅6.15%，今年来累计涨幅1.47%，跑输恒生指数27.95%的涨幅。 财务数据显示，截至2024年12月31日，康桥悦生活实现营业总收入9.61亿元，同比增长2.87%；归母净 利润4841.2万元，同比增长25.8%；毛利率22.51%，资产负债率48.68%。 康桥悦生活(股票代码2205.HK)作为全国知名的综合城市服务与物业管理服务提供商,业态涉及轨道交 通、环卫、产业园、写字楼、商业、住宅、大学、医院、体育馆、银行、文旅等。自2016年起,连续八 年被中指研究院评为中国物业服务百强企业,其中2023年位列第27位。 公司坚持全国化布局之路,深耕河南,并逐步将业务拓展到其他重点地区,服务覆盖全国9省34个城市。截 至2023年12月31日,公司在管面积4100万平米,合约面积6710万平米。 悦生活从对行业的深度研究出发,围绕客户需求,持续深入打造企业核心竞争力,并最 ...

核心观点 - "格隆汇·金格奖"ESG卓越公司评选表彰了12家在环境、社会、治理三大维度全面布局的标杆企业，包括第四范式、晋景新能、康桥悦生活等 [1] - 评选旨在推动绿色转型、社会责任和透明治理，为中国"双碳"目标贡献力量，树立资本市场长期价值典范 [1] - 评选覆盖全球主要交易所上市公司，包括港交所、上交所、深交所、纽交所等 [2] 获奖企业名单 - 12家获奖企业按首字母排序：第四范式（06682 HK）、晋景新能（01783 HK）、康桥悦生活（02205 HK）、平安好医生（01833 HK）、瑞声科技（02018 HK）、首程控股（00697 HK）、通威股份（600438 SH）、药师帮（09885 HK）、招金矿业（01818 HK）、中国春来（01969 HK）、中国再保险（01508 HK）、中核国际（02302 HK） [1] 评选标准与范围 - 评选基于定量数据分析和专家评审团综合评定 [1] - 覆盖港交所、上交所、深交所、纽交所、美国证券交易所、纳斯达克证券交易所的上市公司及优质项目 [2] - 聚焦企业在环境、社会、治理三大维度的实践与成效 [1]

全球经济与地缘格局 - 全球经济进入结构性复苏新纪元，产业链在东西半球重构价值坐标 [1] - 技术革命加速推进，算法重新定义金融疆界，资本流动重塑全球版图 [1] - 地缘政治格局变化成为文明迭代的关键变量 [1] 格隆汇中期策略峰会2025 - 峰会于2025年7月4日-5日在深圳举办，涵盖策略会、思享会、ESG榜单发布及上市公司路演 [4] - 汇聚顶级经济学家、投资机构及上市公司，聚焦中国资本市场变革与发展 [4] - 发布"格隆汇金格奖"ESG卓越榜单，覆盖港股、美股、A股上市公司及优质项目 [4] ESG卓越企业榜单 - **可持续发展类**：第四范式、晋景新能、通威股份等12家企业入选 [4] - **环境友好类**：TCL电子、贝壳-W、蓝月亮集团等12家企业获奖 [5] - **社会责任类**：联想集团、中国平安、中国飞鹤等12家企业上榜 [6] - **公司治理类**：龙湖集团、招商局商业房托、卓越商企服务等12家企业入选 [7] - **创新实践类**：波司登、携程集团-S、信达生物等12家企业获奖 [8] - **信息披露类**：TCL科技、伊利股份、众安在线等12家企业上榜 [9] ESG卓越项目与团队 - **卓越项目**：比亚迪超级e平台、宁德时代骐骥换电解决方案等5个项目入选 [10] - **卓越IR团队**：百奥家庭互动、国泰君安国际、首程控股等10家团队获奖 [10] - **卓越PR团队**：比亚迪、理想汽车-W、优必选等10家团队上榜 [11] - **卓越领袖**：大众公用杨国平、招金矿业李艳等4位高管获评 [12]

业绩增长与规模扩张 - 2024年实现营业收入9.61亿元人民币，同比增长2.9%，净利润0.69亿元，归母净利润0.48亿元 [3] - 在管面积同比增长12.5%至4620万平方米，合约面积同比增长4.7%至7030万平方米 [3] - 独立第三方开发商面积占比提升至78.6%（在管）和82.0%（合约），关联方收入占比从2021年32.7%降至2024年1.5% [3] 社会责任与党建活动 - 公司党委升格为集团党委，开展学习焦裕禄精神主题党日活动及30公里徒步 [5] - 通过康云优选平台销售农副产品助农增收，如甘肃苹果、赣南脐橙等 [5] - 获河南省"红色物业"示范小区及"先进基层党组织"荣誉称号 [6] 服务品质与社区文化 - 开展防汛、消防等演练及品质焕新行动72次，完成15000处现场提升 [8] - 为1000多位独居老人提供安全排查等服务，全年举办3500余场社区活动 [8] - 业主乒乓球大赛等活动满意度达98%，取得72项计算机软件著作权 [9] 绿色低碳与合规管理 - 制定节水、减废及节能减排三大目标，推进31个项目绿化喷灌改造和25项目电梯机房温控 [12] - 杭州莱茵矩阵国际中心通过节能改造打造绿色写字楼标杆 [12] - 将ESG风险纳入管理体系，严格遵守环保法规 [11] 员工发展与关怀 - 2024年开展342场培训覆盖27330人次，安全培训覆盖率100% [14] - 设立员工基金援助困难员工，获"2024中国年度优选雇主"称号 [14] - 举办生日会、节日活动及20多项年度奖项表彰员工 [15]

公司基本信息 - 公司于2020年10月8日在开曼群岛注册成立，2021年7月16日在港交所主板上市，股份代号2205[3][7][18] - 公司非执行董事为宋革委，执行董事为戴卫、康卫国、王娜，独立非执行董事为金孝贤、樊耘、黄润滨[11][12] - 公司核数师为国富浩华（香港）会计师事务所，有关香港法律的法律顾问为郭伟炎律师事务所，有关开曼群岛法律的法律顾问为Campbells[13][14] - 公司中国主要营业地点及总部在河南省郑州市二七区大学路华城国际中心24楼，香港主要营业地点在香港铜锣湾勿地臣街1号时代广场二座31楼[16][17] - 公司主要往来银行为中国银行郑州大学路支行，网站为www.kqysh.com.cn[18] - 公司于2020年10月8日在开曼群岛注册成立为有限公司，股份于2021年7月16日在联交所主板上市[179][185] - 公司是投资控股公司，主要在中国提供物业管理服务、相关增值服务及城市服务[180][186] 公司荣誉与排名 - 截至2024年12月31日止年度，服务百万业主，获300余项殊荣，连续9年位居中国物业行业TOP100，2024年综合实力排名第25位[4][8] - 公司物业服务百强排名提升至25名[25][27] - 2024年公司行业综合实力排名较2023年提升2位至第25位[57][59] 宏观经济与行业环境 - 2024年全球经济加速演变，国内经济在“稳定预期、去库存、防风险”主题下持续复苏，房地产行业深度调整，物业管理行业价值重塑[21] - 2024年因全球经济和房地产行业深度调整，物业服务业发展放缓，但公司坚信经济和房地产行业将进一步复苏[22] 公司核心价值与活动 - 公司坚持“悦服务”和“智科技”两大核心价值，开展“四季一堂”和“五社”活动[5][6][8] - 周期性的党建及邻礼汇“四季一堂”社文活动满意度高达98.0%[26][28] 公司业务定位与发展战略 - 公司以美好生活及智慧城市服务商定位，未来将借助智慧科技深度参与城市服务[7][9] - 公司从快速“规模扩张”转向持续“价值增长”，提升服务附加值[39][42] - 公司未来四年战略将提升服务力、组织力等，坚守多项底线，扩张非住宅物业及城市服务产品线版图[71][73] - 公司通过低成本扩张规模等提升市场资本价值，应对资本市场竞争[74][76] 财务数据关键指标变化 - 2024年公司实现总收入约人民币96080万元，同比增长2.9%，物业管理服务收入增长14.7%，城市服务收入增长22.7%[31][34] - 2024年公司收入约9.608亿元，较2023年同期约9.34亿元增长2.9%[54] - 2024年公司收入约9.608亿元，较2023年同期约9.34亿元增加2.9%[55] - 2024年公司总收入约为9.608亿元，较2023年的约9.34亿元增长2.9%[75][77][79] - 2024年公司销售成本约为7.446亿元，较2023年同期约7.133亿元增长约4.4%[90][91] - 2024年公司毛利率约22.5%，较2023年的约23.6%下降1.1个百分点[94][97] - 2024年公司其他收入约440万元，较2023年同期约950万元下降53.8%[96][100] - 2024年公司销售及营销开支约800万元，较2023年同期约1110万元下降28.2%[101][105] - 2024年公司行政开支约5110万元，较2023年同期约6040万元下降15.4%[102][106] - 2024年公司信用减值损失约7440万元，较2023年同期约8860万元下降16.0%[103][107] - 2024年公司所得税开支约2390万元，较2023年同期约1960万元增长22.1%[104][108] - 2024年公司利润约6880万元，较2023年同期约5260万元增加约30.8%[109][113] - 2024年12月31日，公司流动资产约12.999亿元，较2023年约10.692亿元增长约21.6%[110][114] - 2024年12月31日，公司贸易及其他应收款项约9.395亿元，较2023年约6.905亿元增加36.1%[117][120] - 2024年12月31日，公司贸易及其他应付款项约3.489亿元，较2023年约3.14亿元增加11.1%[118] - 2024年12月31日贸易及其他应付款项约为人民币3.489亿元，较2023年12月31日的约人民币3.14亿元增加11.1%[121] - 2024年度集团薪酬成本（包括董事薪酬）总额为人民币19720万元，2023年度为人民币19830万元[145] - 截至2024年12月31日止年度，集团五大客户交易金额占总收益12.1%（2023年：17.0%），最大客户占3.7%（2023年：7.7%）[194][198] - 截至2024年12月31日止年度，集团五大供应商交易金额占总采购成本54.5%（2023年：54.6%），最大供应商占22.1%（2023年：21.6%）[195][198] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入约6.813亿元，占总收入70.9%，较2023年同期增长14.7%[61][63] - 2024年非业主增值服务收入约8640万元，较2023年的约1.384亿元下降37.6%[65][67] - 2024年社区增值服务收入约1.134亿元，较2023年同期的约1.366亿元下降16.9%[66][68] - 2024年公司城市服务收入约为7970万元，较2023年同期的约6490万元增长22.7%[70][72][79][83][87] - 2024年公司物业管理服务收入约为6.813亿元，较2023年同期约5.941亿元增长14.7%[80][84] - 2024年公司非业主增值服务收入约为8640万元，较2023年同期约1.384亿元下降37.6%[81][85] - 2024年公司社区增值服务收入约为1.134亿元，较2023年同期约1.366亿元下降16.9%[82][86] - 2024年物业管理服务收入占比70.9%，非业主增值服务占比9.0%，社区增值服务占比11.8%，城市服务占比8.3%[79] - 2023年物业管理服务收入占比63.6%，非业主增值服务占比14.8%，社区增值服务占比14.6%，城市服务占比7.0%[79] 业务规模相关数据 - 新增合约面积640万平方米[25][27] - 2024年公司签署新的第三方服务合同总额约为人民币6950万元[36] - 新签第三方合同建筑面积约640万平方米，其中约480万平方米处于管理中[36] - 公司管理面积中第三方开发商占比为78.6%，合约面积中第三方开发商占比高达82.0%[36] - 2024年公司投标新签第三方服务合同总额约6950万元，第三方新签合约建筑面积约640万平方米，在管建筑面积约480万平方米，在管面积中第三方物业开发商占比达78.6%，合约面积中第三方物业开发商占比高达82.0%[38] - 截至2024年12月31日，公司在35座城市开展业务，在管项目328个，合约建筑面积约7030万平方米，较2023年同期约6710万平方米增长4.7%[56][58] - 2024年在管建筑面积约4620万平方米，较2023年同期约4100万平方米增长12.5%[56][58] - 2024年非住宅类物业在管建筑面积约740万平方米，较2023年同期约660万平方米增长11.1%[56][58] - 合约建筑面积中来自第三方物业开发商的约5760万平方米，占比82.0%[56][58] - 在管建筑面积中来自第三方物业开发商的约3630万平方米，占比78.6%[56][58] 公司运营与管理 - 线上调研综合服务满意度提升5.0个百分点[25][27] - 2024年公司年度内培比例高达65.8%，2024年度调研员工满意度同比提升了2.7%[46][47] - 公司将围绕业务目标打造人才供应及发展链，助推人才全周期管理，2025年完善人才梯队培养体系[46][47] - 2024年公司在非住宅业态和城市服务领域取得进展，在城市及区域布局有重大突破，在重点拓展区域及城市树立标杆项目[37] - 公司基于现金流管理需求加大科技投入，推动“业财一体化”数字科技体系升级[40][43] - 2024年公司坚持党建引领和红色物业建设，开展公益活动和行业交流活动[41][44] - 2024年公司成功穿越市场周期，未来以党建为引领，以客户为中心，以科技为驱动发展[50][52] - 公司业务涵盖多种物业类型服务和城市服务，各业务领域相互关联、平衡发展[54] 公司担保与法律诉讼 - 2020年5月鼎峰物业为裕富商贸3000万元贷款提供担保，第三方抵押价值约1800万元资产，佳田提供反担保[123][126] - 因裕富商贸违约，2023年2月9日鼎峰物业银行账户被冻结，2023年7 - 8月约1250万元被强制执行，佳田转让车位赔偿[124][127] - 本年度公司全资附属公司若干物业质押给银行，为第三方供应商500万元贷款担保[125][127] - 2024年12月25日子公司收到民事判决，银行2025年1月8日上诉，3月7日开庭，年报日期未判决[133][138][139][144] 公司人员情况 - 2024年12月31日集团有2244名员工（2023年12月31日为2088名），本年度总薪酬成本1.972亿元（2023年为1.983亿元）[141] - 2024年12月31日集团员工数量为2244名，较2023年12月31日的2088名有所增加[145] 公司管理层履历 - 宋革委于2021年1月20日获委任为董事会主席兼非执行董事，在中国房地产行业有约22年经验[146][147] - 戴卫于2021年1月20日获委任为执行董事，2018年7月获委任为集团总裁，在物业管理服务方面有超12年经验[148][150] - 康卫国于2021年1月20日获委任为执行董事兼执行总裁，自2018年11月28日起任集团副总裁[152] - 宋革委2003年6月毕业于西安交通大学，获工商管理硕士学位[146][147] - 戴卫2002年1月获得澳洲Murdoch University工商管理硕士学位[149][151] - 康卫国1999年7月毕业于郑州大学，获土木工程大专证书[153] - 康卫国2010年12月获得郑州市管城回族区人民政府颁发的建筑助理工程师资格[153] - 康卫国2024年2月获得河南省人力资源和社会保障厅颁发的高级经济师资格[153] - 王娜女士44岁，2021年1月20日任执行董事兼公司秘书，2017年12月10日起任集团首席财务官，2003年6月获郑州大学管理学学士（会计专业），2005年5月起获中级会计师资格[154][156][157][161] - 康卫国先生48岁，2021年1月20日任执行董事兼集团执行总裁，2018年11月28日起任集团常务副总经理，2024年2月取得高级经济师资格证[155] - 金孝贤先生52岁，2024年9月30日任独立非执行董事，企业等业务超20年经验，2021年1月获清华大学MBA学位，2010年12月获英国曼彻斯特大学MBA学位[158][159][162][163] - 金孝贤自2023年2月23日起任丰银禾控股独立非执行董事等职，自2020年3月17日起任中国海洋集团发展有限公司独立非执行董事等职[159][162] - 金孝贤2021年9月 - 2022年11月任大唐西市丝路投资控股有限公司执行董事等职，2018年11月 - 2022年2月任深圳筑金供应链管理有限公司高级合伙人[160][162] - 金孝贤2017年5月 - 2018年10月任世纪金花商业控股有限公司执行董事及行政总裁，2012年7月 - 2017年3月任东亚银行（中国）深圳分行相关职务[160][162] - 金孝贤2006年11月 - 2012年6月任东亚银行（中国）西安分行相关职务，2016年7月任首批前海法院港籍专家陪审员[160][162] - 樊耘博士69岁，2021年6月17日任独立非执行董事，1987年11月起在西安交通大学任教，2001年6月晋升教授[164] - 樊耘2014年6月 - 2017年5月任四联智能技术股份有限公司独立董事，2012年11月 - 2018年10月任郑州安图生物工程股份有限公司独立董事[164] - 樊耘1982年7月获西安理工大学工程学学士学位，2002年5月获西安交通大学管理科学与工程博士学位[1

文章核心观点 - 物管行业正从“规模红利”向“效率红利”转型，物管股估值逻辑转变，中小物企有价值重估机遇，康桥悦生活作为物管“独立”样本，有良好价值成长机遇 [1] 财务基础与盈利情况 - 2024年公司收入约9.61亿元，同比增加2.9%；净利润约0.69亿元，同比增长30.8%；归母净利润约0.48亿元，同比增长25.8%，业绩在行业中表现突出 [2] - 2024年物业管理服务收入约6.81亿元，占比70.9%，同比增长14.7%；非业主增值服务收入8640.2万元，占比9%；社区增值服务收入1.13亿元，占比11.8%；城市服务收入7969.0万，占比8.3%，同比增长22.7%，收入结构优化 [2] - 2024年公司毛利率为22.5%，虽有小幅下降但保持稳定，销售及营销开支下降约28.2%，行政开支下降15.4% [4][5] 价值驱动因素 独立性 - 行业竞争焦点转向市场化外拓与多元化业务，上市物业企业第三方管理面积占比上升，康桥悦生活2024年第三方管理面积占比达78.6%，第三方合约面积占比82.0%，非住宅物业中第三方占比99.2%，关联方收入占比降至1.5% [6][7] 多元业态拓展 - 业务涵盖住宅、非住宅物业及城市服务，城市服务收入从2022年的2650万元增至2024年的7970万元，年复合增速73.4%，后续有提升空间 [8] - 截至2024年底，为35座城市提供服务，在管项目328个，合约建筑面积约7030万平方米，同比增长4.7%；在管建筑面积约4620万平方米，同比增长12.5% [11] 区域深耕 - 以“一三四五”战略为导向，扎根河南并向外拓展，如在南京市场快速拓展非住业态项目，形成区域协同与业态服务标准化能力 [12][15] 发展前景 短期 - 凭借第三方拓展能力有望在行业洗牌中抢占份额，优化内部管理降低运营成本，支持短期业绩修复 [15] 长期 - 价值锚定“独立化+专业化+科技化”，独立性降低经营风险、提升财务透明度；多元业态强化专业化服务能力，在非住领域形成差异化竞争；加大科技投入构建数字科技支撑体系，提升服务效率和客户体验，还将对外赋能 [16][17] 结语 - 物管行业转向“质量内功”，康桥悦生活依托自身优势将形成“效率红利”，推动规模与业绩增长，成为价值标杆 [18]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入约9.608亿元，较2023年增加2.9%[2] - 2024年毛利约2.162亿元，较2023年下降约2.0%，毛利率为22.5%，较2023年下降1.1个百分点[2] - 2024年利润约6880万元，较2023年增加约30.8%，公司拥有人应占利润约4840万元，较2023年增加约25.8%[3] - 2024年资产总值约15.163亿元，较2023年的12.524亿元有所增加[6] - 2024年权益总额约7.781亿元，较2023年的7.638亿元有所增加[6] - 2024年负债总额约7.382亿元，较2023年的4.886亿元有所增加[7] - 2024年公司收入为960,846千元，其中物业管理服务收入681,325千元，非业主增值服务收入86,402千元，社区增值服务收入113,429千元，城市服务收入79,690千元[19] - 2024年公司开支为803,701千元，其中雇员福利开支197,249千元，销售代理服务成本29,715千元等[20] - 2024年公司所得税开支为23,916千元，其中即期所得税40,557千元，递延所得税 -16,641千元[21] - 2024年公司拥有人应占利润为48,412千元，已发行普通股加权平均数为700,000千股[24] - 2024年公司拥有人应占年内每股基本及摊薄盈利为0.07元，2023年为0.05元[24] - 2024年预付账款流动部分为149.5万元，2023年为528万元；非流动部分2024年为5988.4万元，2023年为6562.9万元[25] - 2024年贸易及其他应收款项为93946.4万元，2023年为69051.8万元[26] - 2024年贸易应收款项减值拨备为17979.8万元，2023年为13294万元；其他应收款项减值拨备2024年为4135.5万元，2023年为1951.7万元[26] - 2024年贸易应收款项中不超过1年的为37865.7万元，1 - 2年为15843.7万元，2 - 3年为14043.8万元，3年以上为10310.5万元；2023年对应分别为32493.7万元、20750.1万元、12163.2万元、2308.1万元[27] - 2024年贸易及其他应付款项为34900.6万元，2023年为31412.5万元；流动部分2024年为34890.8万元，2023年为31396万元[28] - 2024年贸易应付款项中不超过1年的为8231.1万元，1 - 2年为645.1万元，2 - 3年为126.2万元，3年以上为3.5万元；2023年对应分别为8068.7万元、194.4万元、97.4万元、78万元[28] - 2024年公司实现总收入约9.608亿元，同比增长2.9%，物业管理服务收入增长14.7%，城市服务收入增长22.7%[37] - 2024年公司收入约9.608亿人民币，较2023年同期约9.34亿人民币增加2.9%[45][53] - 2024年非业主增值服务收入约8640万人民币，较2023年的约1.384亿人民币下降约37.6%[49] - 2024年社区增值服务收入约1.134亿人民币，较2023年同期的约1.366亿人民币下降16.9%[50] - 2024年城市服务收入约7970万人民币，较2023年同期的约6490万人民币增加22.7%[51] - 2024年公司总收入960846千元，较2023年的934016千元增长2.9%，其中物业管理服务收入681325千元占比70.9%，非业主增值服务收入86402千元占比9.0%，社区增值服务收入113429千元占比11.8%，城市服务收入79690千元占比8.3%[54] - 2024年销售成本744.6百万元，较2023年的713.3百万元增长4.4%，主要因业务规模扩大[60] - 2024年毛利率22.5%，较2023年的23.6%下降1.1个百分点，主要因社区商品零售毛利率低[62] - 2024年利润68.8百万元，较2023年的52.6百万元增加30.8%，公司拥有人应占利润48.4百万元，较2023年的38.5百万元增加25.8%，主要因销售及营销、行政开支和信用减值损失减少[71] - 2024年12月31日流动资产1299.9百万元，较2023年的1069.2百万元增长21.6%，流动比率1.8较2023年的2.2降低0.4，资产负债率48.7%较2023年的39.0%增长9.7%[72] - 2024年12月31日贸易及其他应收款项939.5百万元，较2023年的690.5百万元增加36.1%，主要因应收董事款项增加和贸易应收款回收慢；贸易及其他应付款项348.9百万元，较2023年的314.0百万元增加11.1%，主要因业务量增加[74][75] - 2024年12月31日公司有员工2244名（2023年12月31日为2088名），本年度薪酬成本1.972亿元（2023年为1.983亿元）[84] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入约6.813亿元，占总收入70.9%，较2023年增加14.7%[2] - 2024年物业管理服务合约建筑面积约7030万平方米，较2023年增长4.7%，在管建筑面积约4620万平方米，较2023年增长12.5%[3] - 2024年物业管理服务收入681.3百万元，较2023年的594.1百万元增长14.7%，主要因业务扩张、在管总面积增加[56] - 2024年非业主增值服务收入86.4百万元，较2023年的138.4百万元下降37.6%，主要因政策影响房地产业务收缩[57] - 2024年社区增值服务收入113.4百万元，较2023年的136.6百万元下降16.9%，主要因国内经济低迷需求下降[58] - 2024年城市服务收入79.7百万元，较2023年的64.9百万元增长22.7%，主要因在管项目增加[59] 股息分配情况 - 2024年董事会不建议派付末期股息[3] - 董事会不建议就截至2024年12月31日止年度派付末期股息；2023年末期股息为每股0.053元，合计3710万元[31] - 董事会不建议就截至2024年12月31日止年度派付末期股息[93] 公司上市及股权相关信息 - 公司于2021年7月16日在港交所主板上市，最终控股股东为宋革委先生[9] - 公司2021年7月16日上市，全球发售所得款項總淨額约6.289亿港元，截至2024年12月31日，寻求战略投资及收购已动用2180万港元，投资智能化运营及内部管理系统已动用640万港元，丰富及拓展服务及产品种类已动用0港元，营运资金及其他一般公司目的已动用0港元[85] 公司业务运营相关信息 - 截至2024年12月31日，公司所有分部和大部分资产均位于中国，所有收入也来自中国[17][18] - 2024年由宋先生控制的实体收入贡献公司收入的1.5%，2023年为7.7%，且2024年无客户贡献收入10%或以上[19] - 公司法定所得税税率为25%，部分附属公司符合中国小型微利企业资格，可享受20%所得税减免[22] - 中国公司向境外投资者分派股息须缴10%预扣所得税，符合条件的香港控股公司可适用5%税率[22] - 银行主张的索赔总金额为6.078亿元，公司潜在负债约为1.936亿元[29][30] - 截至2024年12月31日，已确认1.936亿元的诉讼准备金[30] - 2024年公司秉持“有品质的持续增长”理念，展现经营韧性和发展潜力[32] - 2024年公司物业服务百强排名提升至25名，线上调研综合服务满意度提升5.0个百分点，新增合约面积640万平方米[33] - 2024年公司周期性的党建及邻礼汇“四季一堂”社文活动满意度高达98.0%[34] - 截至2024年12月31日，公司数科知识资产共沉淀72个著作权、29套系统、16套自持源码及131个代码工程[36] - 2024年公司投标新签第三方服务合同总额达约1710万元，第三方的新签合约建筑面积达约640万平方米，其中在管建筑面积达约480万平方米[39] - 公司在管面积中第三方物业开发商占比达78.6%，合约面积中第三方物业开发商占比高达82.0%[39] - 2024年公司年度内培比例高达65.8%，2024年度调研员工满意度同比提升了2.7%[43] - 2024年公司坚持党建引领和红色物业建设，组织开展公益向善活动，参加行业交流活动[42] - 公司从快速“规模扩张”转向持续“价值增长”，加大科技投入，推动“业财一体化”数字科技体系升级[40][41] - 2025年公司将继续完善人才梯队培养体系，优化组织架构，打造高效敏捷的组织体系[43] - 截至2024年12月31日，合约建筑面积约7030万平方米，较2023年同期约6710万平方米增长4.7%[46] - 截至2024年12月31日，在管建筑面积约4620万平方米，较2023年同期约4100万平方米增长12.5%[46] - 2024年公司行业综合实力排名较2023年提升2位至第25位[47] - 截至2024年12月31日，公司为35座城市提供服务，在管项目数量为328个[46] - 非住宅类物业在管建筑面积约740万平方米，较2023年同期约660万平方米增长11.1%[46] 公司担保及诉讼相关信息 - 2020年5月鼎峰物业为裕富商貿3000万元贷款提供担保，第三方抵押价值约1800万元资产，佳田提供反担保，2023年2月9日鼎峰物业银行账户被冻结，2023年7 - 8月共1250万元被强制执行，佳田转让车位赔偿[77] - 本年度公司全资附属公司质押物业为第三方供应商500万元贷款担保[78] - 2024年12月25日公司附属公司收到法院民事判决，2025年1月8日银行上诉，2月26日法院发出传票，3月7日开庭，截至公告日期未判决[86][87] 公司重大投资及资本承担情况 - 截至2024年12月31日，公司无其他重大或有负债及资本承担[80] - 截至2024年12月31日，公司无对附属、联营、合营公司的重大投资、收购或出售事项及董事会授权的其他重大投资或增加资本资产计划[81] - 本年度公司无持有重大投资[82] - 公司拟按招股章程将部分全球发售所得款项净额用于收购公司及合作，本年度业绩公告日期无其他重大投资未来计划[83] 公司治理及审计相关信息 - 董事会设立审核委员会，成员包括宋革委、黄润滨和樊耘，黄润滨为主席[95] - 审核委员会与管理层及外聘核数师共同审阅集团截至2024年12月31日止年度的年度业绩并达成一致[95] - 经审计的年度业绩公告所载集团截至2024年12月31日止年度相关报表数字，已由国富浩华与经审核综合财务报表金额核对一致[96] - 国富浩华就年度业绩公告进行的工作不构成保证工作，不作出任何保证[97] - 经审核年度业绩公告登载于联交所网站和公司网站，2024年年报将适时寄发股东并登载于相关网站[98] 其他信息 - 公司即将举行股东周年大会，相关通告将适时刊登并寄发股东[94] - 公告日期为2025年3月26日[100] - 董事会成员包括主席兼非执行董事宋革委，执行董事戴卫、康卫国、王娜，独立非执行董事金孝贤、樊耘、黄润滨[100] - 公司于2024年1月1日开始的年度报告期首次采纳多项准则及修订，对综合财务报表无重大影响[14]

业务发展与创新 - 持續探索和實踐非公黨建與紅色物業發展之路[10] - 形成「悅生活」「悅商管」「悅城服」三大物業服務產品線[12] - 針對大業主和小業主提供差異化的資產運營和社區生活服務[12] - 重點拓展城市深耕、業態深耕及在管項目周邊區域深耕，取得多個非住宅業態的新項目[16] - 公司致力于成為美好生活與智慧城市服務商，未來將提升產品力、組織力、運營力、數科力及品牌力[46] - 公司將通過擴張規模、確保合約建築面積、增加第三方物業開發商建築面積、提高非住宅物業比例和城市服務規模來提升市場資本價值[45] 服务质量与客户体验 - 開展多項社區志願服務活動，積極承擔企業社會責任[10] - 獲得河南省「紅色物業」示範社區稱號[10] - 持續提升服務質量，開展多項提升客戶體驗的活動[11] - 持續提升品質服務，開展多項社區活動提升業主滿意度[13] 数字化转型与管理提升 - 各大產品線獨立市場化運營，互助整合內外部資源，規範管理下服務標準化[14] - 通過組織架構優化和管理控制模式改善，提升組織效能和人均效能[17,19] - 打造內部及外部人才供應和發展鏈，提升人才培養和管理能力[18] - 數字科技中心持續優化「業財一體化」數字系統，提升運營管理和成本控制智能化[21] - 開發質量驗證軟件和精細化收款軟件，提升項目質量管控和回款效率[21] 财务表现 - 截至2024年6月30日止六個月的收入達約人民幣487.3百萬元，較2023年同期增長9.5%[29] - 物業管理服務收入為約人民幣335.0百萬元，佔總收入68.7%，較2023年同期增長18.5%[30] - 非業主增值服務收入為約人民幣56.9百萬元，佔總收入11.7%，較2023年同期下降4.5%[30] - 社區增值服務收入為約人民幣57.9百萬元，佔總收入11.9%，較2023年同期下降22.1%[30] - 城市服務收入為約人民幣37.5百萬元，佔總收入7.7%，較2023年同期增長32.0%[30] - 報告期內毛利為約人民幣105.5百萬元，較2023年同期下降5.7%，毛利率為21.7%，較2023年同期下降3.5%[31] - 報告期內利潤為約人民幣53.3百萬元，較2023年同期下降10.4%[32] - 歸屬於公司擁有人的報告期內利潤為約人民幣42.8百萬元，較2023年同期下降15.8%[32] 业务规模与结构 - 本集团业务涵盖多种物业类型，包括住宅物业、非住宅物业和城市服务[36] - 截至2024年6月30日，本集团在管建筑面积約71.1百万平方米，較2023年同期增長8.5%[37] - 在管建筑面積中，來自第三方物業開發商的占比為82.2%[37] - 非住宅物業在管建築面積約7.5百萬平方米，較2023年同期增長22.4%[37] - 物業管理服務收入約為335.0百萬元人民幣，占總收入68.7%，較2023年同期增長18.5%[39,40] - 本集團在2024年4月被評為"2024中國物業服務百強"，行業整體實力排名提升至第25位[38] 人力资源管理 - 重視員工安全和滿意度，給一線員工加薪[19] - 截至2024年6月30日，本集團共有2,108名員工，員工福利開支為人民幣106.2百萬元[87] - 本集團設有完善的招聘制度及內部晋升制度，努力通過提供具竞争力的薪酬福利等吸引人才[87] - 本集團提供員工住房津貼、文化社交活動等福利，致力于在組織內部擁抱多樣性並給予平等尊重[87,88] 公司治理与合规 - 本公司已採納香港聯交所《企業管治守則》作為其管治準則，於報告期內一直遵守[91] - 本公司已採納《上市發行人董事進行證券交易的標準守則》，各董事確認於報告期內遵守[92] - 董事會決議不就截至2024年6月30日止六個月宣派任何中期股息[92] - 公司已維持足夠公眾持股量[95] - 審核委員會已審閱本集團截至2024年6月30日止六個月的未經審核中期簡明綜合業績及中期報告[94] 资金运用与投资 - 本集團擬將部分全球發售所得款項用於收購物業管理公司及專業服務公司，並與當地城市投資公司或物業開發商合作[86] - 全球發售所得款項淨額約為6.289億港元[97] - 全球發售所得款項將按招股章程所披露的計劃動用[98] - 截至2024年6月30日止，尚未動用的所得款項淨額為3.609億港元，預計將於2025年12月前使用完畢[99] 关联交易与担保 - 本公司控股股東宋先生承諾就一起涉及附屬公司的法律案件提供全額補償及賠付[86] - 公司董事宋革委先生持有公司71.25%的股权[109] - 康橋悅生活BVI為公司的實益擁有人，持有公司71.25%的股權[109] - 宋革委先生為康橋悅生活BVI的全權信託創立人，擁有其權益[109] - Hung Fai Property Limited持有康橋悅生活BVI 100%的股權[109] - Trident Trust作為受

财务表现 - 报告期内收入达约人民幣487.3百萬元，較2023年同期增長9.5%[4] - 物業管理服務收入為約人民幣335.0百萬元，佔總收入68.7%，較2023年同期增長18.5%[5] - 報告期內毛利為約人民幣105.5百萬元，較2023年同期下降了5.7%[6] - 報告期內利潤為約人民幣53.3百萬元，較2023年同期下降了10.4%[7] - 本公司擁有人應佔利潤為約人民幣42.8百萬元，較2023年同期下降了15.8%[7] - 截至2024年6月30日止六个月,本集团收入为4.87亿人民币,其中物业管理服务收入为3.35亿人民币,占比68.7%[32] - 截至2024年6月30日止六个月,本集团毛利率为52.5%,主要开支包括员工成本8.82亿人民币、安全维护成本6.41亿人民币、维护及客户服务成本3.90亿人民币[37] - 截至2024年6月30日止六个月,本集团所得税开支为1.59亿人民币,实际税率为23.1%[39] - 截至2024年6月30日止六个月,本公司每股基本盈利为0.15人民币[44] - 公司收入为约人民币487.3百万元，较2023年同期增长9.5%[74] - 公司毛利率为21.7%，较2023年同期下降3.5个百分点[83] - 集团毛利率为21.7%，较上年同期下降3.5%，主要由于提供非业主增值服务的业务量减少且毛利率明显下降[84] - 物业管理服务毛利率为21.4%，较上年同期略有下降，主要由于提高部分基层员工薪金[84] - 非业主增值服务毛利率为20.4%，较上年同期下降9.2%，主要由于新开营销中心及新开发项目减少[85] - 社区增值服务毛利率为30.5%，较上年同期略有下降，主要由于房地产市场下行，资产销售业务利润下降[86] - 城市服务毛利率为12.5%，较上年同期略有提升，主要由于业务量增加带来管理效能提升[87] - 其他收入为3.6百万元，较上年同期下降51.6%，主要由于收到政府补贴减少[88] - 销售及营销开支为4.3百万元，较上年同期下降19.0%，主要由于成本管控有效[89] - 行政开支为23.9百万元，较上年同期下降17.8%，主要由于法律及专业费用减少[90] - 利润为53.3百万元，较上年同期下降10.4%，净利润率为10.9%[92] - 集团维持稳健的财务状况，流动资产为1,154.8百万元，较上年增长8.0%[93] 业务发展 - 在管建築面積為約43.2百萬平方米，較2023年約36.9百萬平方米增長17.1%[8] - 非住宅類物業的在管建築面積為約7.5百萬平方米，較2023年約6.1百萬平方米增長22.4%[8] - 報告期內物業管理服務合約建築面積為約71.1百萬平方米，較2023年約65.5百萬平方米增長8.5%[8] - 2024年上半年公司收入约为487.3百万元，较2023年同期增长9.5%[65] - 截至2024年6月30日，公司在管项目数量为303个，合约建筑面积约71.1百万平方米，较2023年同期增长8.5%[66] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积约43.2百万平方米，较2023年同期增长17.1%[66] - 非住宅类物业的在管建筑面积约7.5百万平方米，较2023年同期增长22.4%[66] - 公司在2024年4月被中国指数研究院评为"2024中国物业服务百强"，行业整体实力排名较2023年提升2位至第25位[67] - 公司主要收入来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和城市服务四大业务线[67] - 物业管理服务收入达到约人民币335.0百万元，占总收入68.8%，较2023年同期增长18.5%[68] - 非业主增值服务收入达到约人民币56.9百万元，较2023年同期下降4.5%，主要受政策影响房地产业务缩水[69] - 社区增值服务收入达到约人民币57.9百万元，较2023年同期下降22.1%，主要受国内经济低迷影响[70] - 城市服务收入达到约人民币37.5百万元，较2023年同期增长32.0%[71] - 2024年下半年公司将继续提升产品力、组织力、运营力、数科力及品牌力，实现三大支柱业务均衡发展[72] - 公司将通过飞速扩张规模、确保合约建筑面积、扩大第三方物业开发商建筑面积、提升非住宅物业比例和城市服务规模来提升市场资本价值[73] 公司治理 - 本公司于2020年10月8日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司[17] - 本集团主要业务为在中国提供物业管理服务、相关增值服务及城市服务[18] - 本公司及其英属维尔京群岛附属公司分别获豁免缴纳开曼群岛和英属维尔京群岛所得税,中国附属公司适用25%的法定所得税税率[41,42] - 2021年7月16日在香港联交所主板上市，扣除上市费用后全球发售所得款项净额约为6.289亿港元[109] - 全球发售所得款项将主要用于寻求战略投资及收购机会以进一步发展业务、投资智能化运营及内部管理系统、拓展服务产品种类等[111] - 截至2024年6月30日，全球发售所得款项中约3.64亿港元

公司概况 - 公司是中华人民共和国知名的综合物业管理服务提供商，在河南省处于领先地位，涉及多种物业类型[3] - 公司于2021年7月16日在香港联交所主板上市，股份代号为2205[2] - 公司主要营业地点位于中国河南省郑州市二七区大學路华城国际中心24楼[11] - 公司注册办事处位于开曼群岛Cricket Square的Willow House 4楼[10] - 公司网站为www.kqysh.com.cn[12] - 公司主要往来银行为中国银行郑州大学路支行[12] 公司荣誉与排名 - 截至2023年12月31日止年度，公司服务百万业主，荣获300余项殊荣，连续8年位居中国物业行业TOP100，综合实力排名第27位[3][4] - 公司荣获“2023中国物业服务百强”称号，行业综合实力排名提升至第27位[54] 公司战略与定位 - 公司以“悦服务”和“智科技”为两大核心价值，涵盖地产开发全生命周期，结合现代管理与数字化技术[5] - 公司未来将以美好生活及智慧城市服务商的角色定位，深度参与城市服务，借助智慧科技手段，重新定义城市美好生活[8] - 公司致力于成为美好生活与智慧城市服务商，坚守“满意+惊喜”的服务初心[64] - 公司未来四年战略将提升服务力、组织力、运营力、数科力及品牌力[64] - 公司将横向扩展非住宅物业及城市服务产品线，逐步实现三大支柱均衡发展[64] - 公司将纵向深耕孵化产业板块，实现以人为核心的特色服务生态[66] 社区活动与服务 - 公司开展“四季一堂”社区文化活动和“五社”社群活动，构建全年龄层的社区活动，满足不同人群需求[7] - 公司提供的服务包括安全、清洁、绿化、园艺、维修和维护服务[55] 财务表现 - 公司2023年收入增长约17.8%，达到约人民币934.0百万元[15] - 物业管理服务收入增长23.5%，达到约人民币594.1百万元[15] - 对非业主的增值服务收入减少8.7%，达到约人民币138.4百万元[15] - 社区增值服务收入增长1.9%，达到约人民币136.6百万元[15] - 城市服务收入增长145.1%，达到约人民币64.9百万元[15] - 毛利增长15.5%，达到约人民币220.7百万元[17] - 归属于公司拥有人应占溢利为人民币38.5百万元，同比下降28.9%[17] - 公司2023年毛利率为23.6%，同比下降0.5%[80] - 物业管理服务毛利率为21.9%，同比提升5.6个百分点[81] - 非业主增值服务毛利率为25.2%，同比下降7.8个百分点[83] - 社区增值服务毛利率为34.3%，同比下降9.7个百分点[84] - 城市服务毛利率为13.4%，同比下降1.6个百分点[85] - 公司2023年信用减值损失为人民币88.6百万元，同比增长85.7%，主要受房地产市场下行影响[91] - 公司2023年所得税开支为人民币19.6百万元，同比增长13.2%[93] - 公司2023年利润为人民币52.6百万元，同比下降20.0%，公司拥有人应占利润为人民币38.5百万元，同比下降28.9%[94] 业务拓展与市场表现 - 第三方投标新签合同总额达约人民币330百万元[18] - 第三方新签合约建筑面积达6.52百万平方米[18] - 合约建筑面积由2022年的63.3百万平方米增加至2023年的67.1百万平方米，增长约6.0%[18] - 截至2023年12月31日，公司在管项目数量为278个，合约建筑面积约为67.1百万平方米，同比增长6.0%[52] - 来自第三方物业开发商的合约建筑面积约为54.4百万平方米，占比81.3%[52] - 在管建筑面积约为41.0百万平方米，同比增长28.5%，其中来自第三方物业开发商的约为32.8百万平方米，占比79.9%[52] - 非住宅类物业的在管建筑面积约为6.6百万平方米，同比增长59.8%，其中来自第三方物业开发商的占比约为99.1%[52] - 公司通过扩大规模、储备合约建筑面积、扩大第三方物业开发商建筑面积等方式，持续提升市场资本价值[68] 产品与服务 - 公司物业服务的三大产品线“悦生活”、“悦商管”及“悦城服”各自成型，匹配清晰明确的服务定位及服务标准[25] - 公司业务涵盖住宅物业、非住宅物业（如商业、办公楼、产业园、医院等）及城市服务（如轨道交通卫生、城市环卫等）[49] - 公司业务涉及基础物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和城市服务，各业务范畴联动且市场化均衡发展[49] 科技与数字化 - 公司通过“业财一体化”数字科技支撑体系，实现经营管理与成本控制的智慧化和精细化管理[37] - 公司完成客户、服务及设施设备的互联，推动物业服务品质升级和增值业务创新发展[37] - 公司通过互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能等技术，实现多模块、多业态的信息连接互通[37] - 公司通过科技应用实现开源节流、节能降耗，保障运营能力和盈利能力[38] - 公司助力新的四年战略发展，整体业务规模及支撑需求[38] 人力资源与管理 - 2023年内部人才培养比例已高达77%[34] - 2023年度员工互助基金共援助16名员工，金额为人民币0.12百万元[36] - 截至2023年12月31日，集团共有2,088名员工，相比2022年12月31日的1,831名有所增加[114] - 2023年集团薪酬成本（包括董事薪酬）总额为人民币198.3百万元，相比2022年的177.3百万元有所增加[115] - 公司定期为各运营部门提供培训，包括新员工入职培训、技术培训、专业及管理培训、团队建设及沟通培训[196] - 公司提供具竞争力的薪酬待遇，包括薪金、奖金及其他福利，薪金根据员工的资质、经验、职位及资历确定[196] 社会责任与环保 - 公司致力于以具有环境意识的方式开展业务，并尽量减少其业务对环境造成的不利影响[161] - 公司持续通过在工作场所采取各种绿色措施，努力节约能源及减少不必要的浪费[161] - 公司将不时检讨环境政策，并考虑在业务运营中实施进一步的环保措施及惯例[162] 风险管理 - 公司面临的主要风险包括客户流失及高级管理层变动可能对运营造成不利影响[158] - 公司董事会关注集团在遵守所有对业务运营至关重要的重大的法律及监管规定方面的政策及惯例[162] - 公司将向其外部法律顾问及顾问寻求专业意见，以确保进行的交易及业务符合适用环境政策、法律和法规的规定[163] - 公司于本年度内，据公司所知，其于所有重大方面均已遵守对集团业务和营运有重大影响的法律或法规[163] 股东与投资者关系 - 公司董事会建议派付末期股息每股人民币0.053元，预计于2024年7月10日派付[168] - 2023年，公司可供分派予股东的储备为约人民币491百万元，较2022年减少约人民币20百万元[180] - 2023年，公司作出慈善捐款人民币415,500元，较2022年增加人民币392,500元[182] - 2023年，公司及任何附属公司无购买、出售或赎回任何公司上市证券[181] - 2021年公司全球发售所得款項总净额约628.9百万港元，截至2023年12月31日，未动用金额为364.0百万港元[174][175] 公司治理 - 戴衛先生自2021年1月20日起担任执行董事，并于2018年7月起担任总裁，负责公司整体管理和策略[121] - 康衛國先生自2021年1月20日起担任执行董事兼执行总裁，并自2018年11月28日起担任常务副总经理，负责公司经营管理[125] - 王娜女士自2021年1月20日起担任执行董事兼联席公司秘书，并自2017年12月10日起担任首席财务官，负责公司投资、财务管理及董事会事务[130] - 李海濤博士于2021年6月17日获委任为独立非执行董事[134] - 樊耘博士自2014年6月至2017年5月担任四联智能技术股份有限公司的独立董事[140] - 黄润滨先生自2017年9月起担任Chronos Capital Limited的董事总经理，主要负责募资及财务顾问[143] - 公司各执行董事已与公司订立为期三年的服务合同，任期自上市日期起计，可由相关执行董事或公司发出不少于三个月的书面通知终止合同[189] - 公司各非执行董事及独立非执行董事已与公司签订为期三年的委任书，自上市日期起计，独立非执行董事有权收取定额董事袍金，非执行董事无权收取任何酬金[191][192] - 公司董事会根据组织章程细则第16.2条，有权不时及随时委任任何人士出任董事，以填补临时空缺或作为董事会的增补，按此委任的任何董事任期将于公司下届股东大会举行时届满[184] - 公司独立非执行董事确认其独立身份，公司认为截至2023年12月31日止年度，彼等均为独立人士[187] 重大事项与担保 - 公司2020年5月为平顶山市裕富商贸有限公司的贷款偿还义务提供担保，贷款金额为人民币30,000,000元[104] - 公司2021年10月收购鼎峰物业51%股权，并有权在不支付额外费用的情况下收购剩余49%股权[104] - 由于裕富商貿违约，鼎峰物业的银行账户于2023年2月9日被法院冻结，冻结账户中约人民币12.5百万元在2023年7月及8月被强制执行[106] - 佳田为履行反担保义务及赔偿集团银行存款损失约人民币12.5百万元，转让若干车位给集团，车位的公允价值为人民币15.5百万元[106] - 截至2023年12月31日，集团未提供其他担保[107] - 截至2023年12月31日，集团无重大或有负债及资本承诺[109] - 截至2023年12月31日，集团无其他重大投资、重大收购或出售事项，也无董事会授权的其他重大投资或增加资本资产的计划[110] - 截至2023年12月31日，集团无任何其他重大投资的未来计划[112] - 截至本年报日期，集团报告期后未发生重大事项[113] 其他 - 2023年，公司五大客户交易金额占公司总收益的17.0%，最大客户交易金额占公司总收益的7.7%[164] - 2023年，公司五大供应商交易金额占公司总采购成本的54.6%，最大供应商交易金额占公司总采购成本的21.6%[165] - 公司2023年12月31日流动资产为人民币1,069.2百万元，同比增长6.6%，现金及现金等价物为人民币355.7百万元，同比增长2.8%[97] - 公司2023年12月31日流动比率为2.2，同比下降0.4，资产负债率为39.0%，同比增长3.7%[97] - 公司2023年12月31日无银行借款，资本负债比率为零[98] - 公司2023年12月31日贸易及其他应收款为人民币690.5百万元，同比增长15.3%[101] - 公司2023年12月31日贸易及其他应付款为人民币314.0百万元，同比增长12.3%[102]