股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年10月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 康橋悅生活集團有限公司 呈交日期: 2025年11月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02205 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 10,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 10,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 10, ...

智通财经APP获悉，截止10月8日收盘，有130只股票创52周新高，其中神话世界股权(02949)、欧化 (01711)、爱世纪集团(08507)创高率位于前3位，分别为61.90%、57.55%、28.00%。 52周新低排行 52周新高排行 | 股票名称 | 收盘价 | 最低价 | 创低率 | | --- | --- | --- | --- | | 康桥悦生活(02205) | 0.465 | 0.275 | -48.11% | | 裕兴科技(08005) | 0.085 | 0.080 | -6.98% | | 经发物业(01354) | 4.660 | 4.300 | -6.93% | | 九江银行(06190) | 2.610 | 2.610 | -6.79% | | 力高集团(01622) | 0.073 | 0.071 | -6.58% | | 长城环亚控股(00583) | 0.200 | 0.193 | -5.85% | | METALIGHT(02605) | 3.860 | 3.800 | -5.00% | | 世茂服务(00873) | 0.660 | 0.660 | -4.35% | ...

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 本月底法定/註冊股本總額： HKD 10,000,000 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02205 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 700,000,000 | | | 0 | | 700,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | 0 | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 700,000,000 | | | 0 | | 700,000,000 | 公司名稱: ...

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 截至2025年6月30日止六个月收入为人民币455.2百万元，同比下降6.6%[47] - 公司总收入为人民币4.552亿元，同比下降6.6%[53] - 公司总收入为人民币4.552亿元，同比下降6.6%[69] - 报告期内利润为人民币43.4百万元，同比下降18.6%[48] - 期内利润为人民币43.4百万元，较2024年同期的53.3百万元下降18.6%[102][106] - 公司拥有人应占利润为人民币33.5百万元，较2024年同期的42.8百万元下降21.8%[102][106] - 公司2025年上半年净利润为4.335亿元人民币，同比下降18.6%[183] - 公司2025年上半年净利润为43,351千元人民币，较2024年同期的53,287千元人民币下降18.6%[192][194] - 公司2025年上半年每股盈利为0.048元人民币，同比下降21.3%[184] - 公司2025年上半年经营利润为5.579亿元人民币，同比下降17.7%[183] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比环比） - 销售成本为人民币3.567亿元，同比下降6.6%[79] - 公司其他收入为人民币0.2百万元，较2024年同期的3.6百万元下降95.1%[91][97] - 销售及营销开支为人民币2.5百万元，较2024年同期的4.3百万元下降41.7%[92][98] - 行政开支为人民币21.8百万元，较2024年同期的23.9百万元下降9.0%[93][99] - 2025年上半年员工福利开支（含董事酬金）为人民币95.6百万元（2024年同期：人民币106.2百万元）[136] - 2025年上半年员工福利开支95.6百万元人民币，较2024年同期106.2百万元下降10.0%[141] - 公司2025年上半年金融资产减值损失净额为1.807亿元人民币，同比增长19.5%[183] 各条业务线表现：收入 - 物业管理服务收入为人民币353.7百万元，占总收入77.7%，同比增长5.6%[47] - 非业主增值服务收入为人民币15.7百万元，同比下降72.3%[47] - 社区增值服务收入为人民币45.5百万元，同比下降21.3%[47] - 城市服务收入为人民币40.2百万元，同比增长7.3%[47] - 物业管理服务收入为人民币3.537亿元，占总收入77.7%，同比增长5.6%[57][58] - 非业主增值服务收入为人民币1570万元，同比下降72.3%[59][60] - 社区增值服务收入为人民币4550万元，同比下降21.3%[61][63] - 城市服务收入为人民币4020万元，同比增长7.3%[62][64] - 物业管理服务收入为人民币3.537亿元，同比增长5.6%[73] - 非业主增值服务收入为人民币1570万元，同比下降72.3%[75] - 社区增值服务收入为人民币4550万元，同比下降21.3%[76] - 城市服务收入为人民币4020万元，同比增长7.3%[77] 各条业务线表现：毛利率 - 报告期内毛利为人民币98.5百万元，同比下降6.7%[46][47] - 毛利率为21.6%，同比下降0.1个百分点[46][47] - 整体毛利率为21.6%，较去年同期21.7%略有下降[86] - 物业管理服务毛利率为21.2%，同比下降0.2个百分点[87] - 非业主增值服务毛利率为25.5%，同比上升5.1个百分点[88] - 社区增值服务毛利率为32.1%，城市服务毛利率为12.3%[86] - 公司整体毛利率为21.6%，较2024年同期的21.7%略有下降[89] - 物业管理服务毛利率为21.2%，较2024年同期的21.4%下降0.2个百分点[89] - 非业主增值服务毛利率为25.5%，较2024年同期的20.4%提升5.1个百分点[89] - 社区增值服务毛利率为32.1%，较2024年同期的30.5%提升1.6个百分点[90][95] - 城市服务毛利率为12.3%，较2024年同期的12.5%略有下降[90][96] - 公司2025年上半年毛利率为21.6%，较2024年同期下降1.4个百分点[183] 管理规模与项目覆盖 - 物業管理服務合約建築面積約6830萬平方米，較2024年同期下降4.0%[15][17] - 在管建築面積約4620萬平方米，較2024年同期增長6.9%[15][17] - 業務合同覆蓋11省36個城市[6][8] - 在管建筑面积为46.2百万平方米，同比增长6.9%[48] - 合约建筑面积为68.3百万平方米，同比下降4.0%[48] - 合约总建筑面积为6830万平方米，同比下降4.0%[54][55] - 在管建筑面积为4620万平方米，同比增长6.9%[54][55] - 第三方开发商贡献合约建筑面积5570万平方米，占比81.5%[54][55] - 第三方开发商贡献在管建筑面积3620万平方米，占比78.3%[54][55] - 公司业务覆盖中国36个城市，管理331个项目[54][55] 公司治理与股东结构 - 於2021年7月16日在香港聯交所主板上市[5][8] - 2025年1月11日完成黨委換屆選舉[20] - 公司维持至少25%公众持股量符合上市规则要求[149][152] - 审计委员会确认2025年中期财务报告符合所有适用会计准则[151][153] - 董事确认遵守《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》[145][147] - 董事长宋革委通过信托结构持有4.9875亿股公司股份，占总股本71.25%[165] - Hung Fai Property Limited作为受控法团持有4.9875亿股公司股份，占总股本71.25%[174] - Kangqiaoyue Shenghuo BVI作为实益拥有人持有4.9875亿股公司股份，占总股本71.25%[174] - 董艳霞女士作为宋革委配偶享有4.9875亿股公司股份的权益，占总股本71.25%[174] - 公司于2020年10月8日在开曼群岛注册成立[199] 企业荣誉与市场地位 - 在2025年中國物業服務百強企業中綜合實力排名第23位[6][8] - 連續10年位居中國物業行業TOP100[6][8] - 截至2025年6月30日已服務百萬業主[6][8] - 公司榮獲超過300項獎項[6][8] - 公司位列2025年中国物业服务百强企业第23位[21] 运营与服务举措 - 公司组织约200个项目开展2025年"送温暖"专项行动[23][25] - 公司服务60岁以上业主共计3,389位[23][25] - 公司完成老旧项目工程改造128项[23][25] - 公司组织四大业务线约800名主管及班长分批参加技能培训[30][33] - 公司管理的无锡运河湾现代产业发展中心成为大型企业及政府会议首选[22][24] - 公司建立24小时动态巡查机制及网格化覆盖[26][28] - 公司通过物联网消防预警云平台实现精准监控[26][28] - 公司优化组织结构以打造高效敏捷体系[31][34] - 公司坚持"四个满意"理念（员工/客户/股东/社会）[32][35] - 集团主要在中国提供物业管理服务及相关增值服务[200] 现金流与资金状况 - 公司2025年上半年经营活动产生的现金净额为29,660千元人民币，较2024年同期的5,503千元人民币大幅增长439%[196] - 公司2025年上半年投资活动所用现金净额为18,814千元人民币，较2024年同期的12,695千元人民币增加48.2%[196] - 公司2025年上半年购买金融资产26,700千元人民币，较2024年同期的40,000千元人民币减少33.3%[196] - 公司2025年上半年处置金融资产获得11,546千元人民币，较2024年同期的32,089千元人民币下降64.0%[196] - 已付利息为54千元[197] - 已付股息为5191千元，同比下降53.8%[197] - 融资活动所用现金净额为6423千元，同比下降47.3%[197] - 租赁负债本金部分结算为1178千元，同比增长35.7%[197] - 现金及现金等价物增加净额为4423千元[197] - 期末现金及现金等价物为136193千元[197] - 期初现金及现金等价物为132569千元[197] - 现金及现金等价物汇兑损失为799千元[197] - 公司截至2025年6月30日现金及现金等价物为13.62亿元人民币，较2024年底增长2.7%[188] 资产负债与权益 - 公司截至2025年6月30日总资产为160.01亿元人民币，较2024年底增长5.5%[188] - 公司截至2025年6月30日贸易及其他应收款项为99.71亿元人民币，较2024年底增长6.1%[188] - 公司截至2025年6月30日权益总额为81.45亿元人民币，较2024年底增长4.7%[188] - 公司总负债从2024年12月31日的735,228千元人民币增加至2025年6月30日的785,662千元人民币，增长6.9%[189] - 公司合同负债（流动）从2024年12月31日的158,846千元人民币增至2025年6月30日的198,445千元人民币，增长24.9%[189] - 公司诉讼拨备从2024年12月31日的193,602千元人民币增至2025年6月30日的205,767千元人民币，增长6.3%[189] - 公司总权益从2024年12月31日的778,120千元人民币增至2025年6月30日的814,451千元人民币，增长4.7%[192] - 公司保留盈利从2024年12月31日的213,610千元人民币增至2025年6月30日的247,093千元人民币，增长15.7%[192] 募集资金使用 - 全球发售所得款项净额约6.289亿港元（2021年7月上市）[156][159] - 公司净募集资金总额为6.289亿港元，已使用2530万港元，未使用资金为3.105亿港元[161] - 65%的募集资金（4.088亿港元）将用于战略性投资和收购，截至2025年6月30日未使用金额为2.752亿港元[161] - 10%的募集资金（6290万港元）将投资于智能运营系统，截至2025年6月30日未使用金额为3260万港元[161] - 15%的募集资金（9430万港元）用于扩展产品服务线，截至2025年6月30日未使用金额为600万港元[161] - 10%的募集资金（6290万港元）用于营运资金，截至2025年6月30日未使用金额为2100万港元[161] - 所有未使用资金存放于计息银行账户，预计于2025年12月前使用完毕[161][162] 员工与人力资源 - 截至2025年6月30日公司员工总数为2,322人（2024年同期：2,108人）[136] - 截至2025年6月30日员工总数2,322名，较2024年同期2,108名增长10.2%[141] 投资与收购活动 - 西安立丰物业80%股权收购因原股东负债未结清及项目未按协议履行尚未完成[129][134] - 除第一期权利义务外，立丰收购协议第二至五期主要权利义务均未如期履行[135][140] 风险与合规事件 - 鼎峰物业为裕富商贸提供人民币30.0百万元贷款担保[120][123] - 第三方抵押资产价值约人民币18.0百万元作为贷款担保[120][123] - 裕富商贸违约导致鼎峰物业银行账户被冻结并强制执行约人民币12.5百万元[121][124] - 佳田通过转让停车位补偿公司银行存款损失约人民币12.5百万元[121][124] - 截至2025年6月30日公司无重大或然负债及资本承担[125][130] 股息政策 - 公司未就截至2025年6月30日止六个月宣派任何中期股息[118] - 董事会决议不宣派截至2025年6月30日止六个月中期股息[146][148] 证券交易与持股 - 报告期内公司及子公司未购买/出售/赎回任何上市证券[155][158] - 截至2025年6月30日公司未持有任何库存股份[155][158] 期后事项 - 自2025年6月30日至报告日期无重大期后事项[142]

股份数据 - 截至2025年8月底，法定/注册股份数目10亿股，面值0.01港元，总额1000万港元[1] - 2025年8月法定/注册股份和股本总额无变化[1] - 截至2025年8月底，已发行股份7亿股，库存股份0，总数7亿股[2] - 2025年8月已发行和库存股份数目无增减[2]

核心观点 - 康桥悦生活存在三重被市场忽视的预期差 包括独立性优势、差异化竞争力与非住业态布局、财务健康度与行业风险出清 这些因素压制其估值修复但可能带来潜在价值重估机会 [1] 独立性优势 - 公司第三方在管面积达3620万平方米 占比78.3% 第三方合约面积达5570万平方米 占比81.5% 显示强劲的外部市场拓展能力 [2] - 独立性使公司相比依赖母公司的物企更具抗风险能力和市场竞争力 [3] 差异化竞争力与非住业态布局 - 在管建筑面积达4620万平方米（同比增长6.9%） 合约建筑面积6830万平方米 覆盖36城331个项目 [4] - 非住业态领域取得显著进展 城市服务业务上半年营收4020万元（同比增长7.3%） [6] - 成功中标大型写字楼、产业园区、城市环卫等项目 单个合同金额高且现金流稳定 [6] - 通过区域深耕和资源共享提升边际收益 形成区域竞争优势 [5] 财务健康度与行业风险出清 - 现金及现金等价物达1.36亿元 受限制现金2.13亿元（较2024年底增长3.2%） [7] - 资产负债比率49.1% 债务风险可控 [7] - 行业经营风险逐步出清 房企传导风险及商誉减值风险大幅释放 [7] - 合约面积储备充足为业绩增长提供保障 [7]

行业背景 - 中国物业管理行业正经历"双重变革"的深刻转型 市场竞争白热化对企业成本管控与市场拓展形成严峻挑战 同时人民对美好生活的需求增长为行业开辟新价值空间 [1] - 行业"供给侧"改革持续推进 竞争格局加速重构 港股物业上市公司进入中期业绩披露密集期 [1] 财务表现 - 2025年上半年实现营收约4.55亿元人民币 其中物业管理服务收入约3.54亿元 增值服务收入约6128万元 城市服务收入约4021万元 [3] - 在管项目数量达331个 在管面积4620万平方米 合约面积6830万平方米 来自独立第三方开发商的面积占比分别为78.3%和81.5% [4] - 在管面积较2024年同期增长6.9% 系上市以来连续第五年实现同比增长 [4] 市场拓展 - 进驻或签约郑州市第三人民医院 青岛地铁1号线 无锡生量环保科技创新中心 南京仙林智谷产业园 南京牛首山景区(东片区) 信达棠樾七里等多个项目 [4] - 业态类型涵盖医院 轨道交通 写字楼 产业园 文旅 住宅等 [4] - 持续锚定"高能级城市"进行深耕外拓 巩固在长三角区域如南京 无锡等城市的市场竞争力 [4] 关联交易 - 关联交易在总营收中的贡献占比从2021年中期38.1%持续下降至2025年中期的0.9% 对公司整体业绩影响微乎其微 [4] 服务品质 - 通过消防演练 防汛演练 电梯困人救援演练等常态化应急机制夯实安全底线 [6] - 借助线上品质巡查 满意度调研等智慧化工具实现服务精准投放 [6] - 打造宠物专属卫生间 预防基孔肯雅热专项消杀等场景化服务 [6] 人才培养 - 举办4V员工技能专训营 项目负责人专训营等各类培训活动150余场次 覆盖员工超10000多人次 [6] - 通过系统化培训体系 职业发展通道和市场化激励机制打造专业化服务团队 [6] 社区文化 - 以"邻礼汇"社区文化品牌为纽带 开展各类社区文化活动2800余场 累计参与人数超13万人次 [7] - 形成"便民服务日"长效机制 开展义诊 义剪 洗车 小家电维修 地垫清洗等高频服务2400多次 [7] 党建创新 - 构建"红色引擎驱动 品质服务落地"的发展模式 建立"智慧党建管理系统"实现党组织管理 党员教育等全流程数字化 [9] - 打造"康悦汇"党建活动阵地 融合品牌宣传 工会驿站 精神家园 议事平台 邻里空间 红色物业于一体 [10] 经营成果 - 康桥华城国际中心写字楼入住率超90% 吸引3000余名职工入驻 年税收近亿元 [10] - 营利性服务业指标占全区近50% 培育本土上市企业和瞪羚企业各1家 带动30余家"四上"企业协同发展 [10] 企业荣誉 - 2025年4月被克而瑞物管授予"2025中国物业党建引领服务领先企业"荣誉 [10] - 2025年7月被中共郑州市物业管理行业委员会授予"先进基层党组织"称号 [10] 企业活动 - 2025年7月在信阳新县举行第七届红色毅行 公司员工300余人徒步25公里穿越大别山 [10] - 邀请全国离退休干部先进个人周慧玲老师开展专题讲座 前往信阳新县竹林村进行爱心捐赠活动 [10]

财务表现 - 公司截至2025年6月30日止六个月收入为人民币4.55亿元 同比减少6.58% [1] - 股东应占溢利3348.3万元 同比减少21.79% [1] - 每股亏损0.048元 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年总收入4.55亿元，其中物业管理服务收入3.54亿元占比最高，非业主增值服务0.16亿元，社区增值服务0.45亿元，城市服务0.40亿元 [1] - 毛利润0.98亿元，净利润0.43亿元，归母净利润0.33亿元 [1] - 城市服务收入4020万元，同比增长7.3% [1] 业务规模与结构 - 在管建筑面积4620万平方米，合约建筑面积6830万平方米 [1] - 第三方开发商面积占比在管78.3%、合约81.5%，市场化拓展效果显著 [1] - 在管建筑面积实现6.9%增长，为上市以来连续第五个半年度增长 [1] 经营策略与成效 - 通过优化服务体系、深耕细分市场、强化成本管控实现稳健发展 [1] - 业务规模扩张与质量提升有效平衡，展现高质量发展韧性 [1] - 尽管面临市场竞争加剧及房地产行业低迷等挑战，基本面保持健康 [1]

财务表现 - 集团收入人民币4.55亿元 同比减少6.58% [1] - 股东应占溢利3348.3万元 同比减少21.79% [1] - 每股亏损0.048元 [1]