股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 康橋悅生活集團有限公司 呈交日期: 2025年9月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02205 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 10,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 1,000,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 10,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 10,00 ...

核心观点 - 康桥悦生活存在三重被市场忽视的预期差 包括独立性优势、差异化竞争力与非住业态布局、财务健康度与行业风险出清 这些因素压制其估值修复但可能带来潜在价值重估机会 [1] 独立性优势 - 公司第三方在管面积达3620万平方米 占比78.3% 第三方合约面积达5570万平方米 占比81.5% 显示强劲的外部市场拓展能力 [2] - 独立性使公司相比依赖母公司的物企更具抗风险能力和市场竞争力 [3] 差异化竞争力与非住业态布局 - 在管建筑面积达4620万平方米（同比增长6.9%） 合约建筑面积6830万平方米 覆盖36城331个项目 [4] - 非住业态领域取得显著进展 城市服务业务上半年营收4020万元（同比增长7.3%） [6] - 成功中标大型写字楼、产业园区、城市环卫等项目 单个合同金额高且现金流稳定 [6] - 通过区域深耕和资源共享提升边际收益 形成区域竞争优势 [5] 财务健康度与行业风险出清 - 现金及现金等价物达1.36亿元 受限制现金2.13亿元（较2024年底增长3.2%） [7] - 资产负债比率49.1% 债务风险可控 [7] - 行业经营风险逐步出清 房企传导风险及商誉减值风险大幅释放 [7] - 合约面积储备充足为业绩增长提供保障 [7]

行业背景 - 中国物业管理行业正经历"双重变革"的深刻转型 市场竞争白热化对企业成本管控与市场拓展形成严峻挑战 同时人民对美好生活的需求增长为行业开辟新价值空间 [1] - 行业"供给侧"改革持续推进 竞争格局加速重构 港股物业上市公司进入中期业绩披露密集期 [1] 财务表现 - 2025年上半年实现营收约4.55亿元人民币 其中物业管理服务收入约3.54亿元 增值服务收入约6128万元 城市服务收入约4021万元 [3] - 在管项目数量达331个 在管面积4620万平方米 合约面积6830万平方米 来自独立第三方开发商的面积占比分别为78.3%和81.5% [4] - 在管面积较2024年同期增长6.9% 系上市以来连续第五年实现同比增长 [4] 市场拓展 - 进驻或签约郑州市第三人民医院 青岛地铁1号线 无锡生量环保科技创新中心 南京仙林智谷产业园 南京牛首山景区(东片区) 信达棠樾七里等多个项目 [4] - 业态类型涵盖医院 轨道交通 写字楼 产业园 文旅 住宅等 [4] - 持续锚定"高能级城市"进行深耕外拓 巩固在长三角区域如南京 无锡等城市的市场竞争力 [4] 关联交易 - 关联交易在总营收中的贡献占比从2021年中期38.1%持续下降至2025年中期的0.9% 对公司整体业绩影响微乎其微 [4] 服务品质 - 通过消防演练 防汛演练 电梯困人救援演练等常态化应急机制夯实安全底线 [6] - 借助线上品质巡查 满意度调研等智慧化工具实现服务精准投放 [6] - 打造宠物专属卫生间 预防基孔肯雅热专项消杀等场景化服务 [6] 人才培养 - 举办4V员工技能专训营 项目负责人专训营等各类培训活动150余场次 覆盖员工超10000多人次 [6] - 通过系统化培训体系 职业发展通道和市场化激励机制打造专业化服务团队 [6] 社区文化 - 以"邻礼汇"社区文化品牌为纽带 开展各类社区文化活动2800余场 累计参与人数超13万人次 [7] - 形成"便民服务日"长效机制 开展义诊 义剪 洗车 小家电维修 地垫清洗等高频服务2400多次 [7] 党建创新 - 构建"红色引擎驱动 品质服务落地"的发展模式 建立"智慧党建管理系统"实现党组织管理 党员教育等全流程数字化 [9] - 打造"康悦汇"党建活动阵地 融合品牌宣传 工会驿站 精神家园 议事平台 邻里空间 红色物业于一体 [10] 经营成果 - 康桥华城国际中心写字楼入住率超90% 吸引3000余名职工入驻 年税收近亿元 [10] - 营利性服务业指标占全区近50% 培育本土上市企业和瞪羚企业各1家 带动30余家"四上"企业协同发展 [10] 企业荣誉 - 2025年4月被克而瑞物管授予"2025中国物业党建引领服务领先企业"荣誉 [10] - 2025年7月被中共郑州市物业管理行业委员会授予"先进基层党组织"称号 [10] 企业活动 - 2025年7月在信阳新县举行第七届红色毅行 公司员工300余人徒步25公里穿越大别山 [10] - 邀请全国离退休干部先进个人周慧玲老师开展专题讲座 前往信阳新县竹林村进行爱心捐赠活动 [10]

财务表现 - 公司截至2025年6月30日止六个月收入为人民币4.55亿元 同比减少6.58% [1] - 股东应占溢利3348.3万元 同比减少21.79% [1] - 每股亏损0.048元 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年总收入4.55亿元，其中物业管理服务收入3.54亿元占比最高，非业主增值服务0.16亿元，社区增值服务0.45亿元，城市服务0.40亿元 [1] - 毛利润0.98亿元，净利润0.43亿元，归母净利润0.33亿元 [1] - 城市服务收入4020万元，同比增长7.3% [1] 业务规模与结构 - 在管建筑面积4620万平方米，合约建筑面积6830万平方米 [1] - 第三方开发商面积占比在管78.3%、合约81.5%，市场化拓展效果显著 [1] - 在管建筑面积实现6.9%增长，为上市以来连续第五个半年度增长 [1] 经营策略与成效 - 通过优化服务体系、深耕细分市场、强化成本管控实现稳健发展 [1] - 业务规模扩张与质量提升有效平衡，展现高质量发展韧性 [1] - 尽管面临市场竞争加剧及房地产行业低迷等挑战，基本面保持健康 [1]

财务表现 - 集团收入人民币4.55亿元 同比减少6.58% [1] - 股东应占溢利3348.3万元 同比减少21.79% [1] - 每股亏损0.048元 [1]

收入和利润（同比环比） - 总收入为人民币4.552亿元，同比下降6.6%[2] - 公司2025年上半年总收入为455,202千元，同比下降6.6%（2024年同期：487,273千元）[16] - 公司收入为人民币4.552亿元，同比下降6.6%[32] - 总收入为人民币455.2百万元，同比下降6.6%[40] - 毛利为人民币9849万元，毛利率21.6%，同比下降0.1个百分点[2] - 毛利率为21.6%，同比下降0.1个百分点[48] - 期内利润为人民币4335万元，同比下降18.6%[2] - 期内利润为人民币43.4百万元，同比下降18.6%，净利润率为9.5%[56] - 公司拥有人应占利润为人民币3348万元，同比下降21.8%[2] - 公司拥有人应占利润同比下降21.8%至3348.3万元人民币（2024年同期为4281.1万元人民币）[22] - 每股基本盈利同比下降21.3%至0.048元人民币（2024年同期为0.061元人民币）[22] 各业务线收入表现 - 物业管理服务收入为人民币3.537亿元，占总收入77.7%，同比增长5.6%[2] - 物业管理服务收入353,711千元，同比增长5.6%（2024年同期：335,036千元）[16] - 物业管理服务收入人民币3.537亿元，占总收入77.7%，同比增长5.6%[34][35] - 物业管理服务收入为人民币353.7百万元，同比增长5.6%，占总收入77.7%[41][43] - 非业主增值服务收入为人民币1570万元，同比下降72.3%[2] - 非业主增值服务收入15,749千元，同比下降72.3%（2024年同期：56,864千元）[16] - 非业主增值服务收入人民币1570万元，同比下降72.3%[35] - 非业主增值服务收入为人民币15.7百万元，同比下降72.3%，占总收入3.5%[41][44] - 社区增值服务收入为人民币4550万元，同比下降21.3%[2] - 社区增值服务收入45,534千元，同比下降21.3%（2024年同期：57,887千元）[16] - 社区增值服务收入人民币4550万元，同比下降21.3%[36] - 社区增值服务收入为人民币45.5百万元，同比下降21.3%，占总收入10.0%[41][45] - 城市服务收入为人民币4020万元，同比增长7.3%[2] - 城市服务收入40,208千元，同比增长7.3%（2024年同期：37,486千元）[16] - 城市服务收入人民币4020万元，同比增长7.3%[37] - 城市服务收入为人民币40.2百万元，同比增长7.3%，占总收入8.8%[41][46] 成本和费用（同比环比） - 销售成本为人民币356.7百万元，同比下降6.6%[47] - 雇员福利开支95,561千元，同比下降10.0%（2024年同期：106,195千元）[17] - 员工福利开支（含董事薪酬）为人民币95.6百万元，较去年同期人民币106.2百万元下降9.98%[70] - 绿化及清洁费用91,137千元，同比增长3.3%（2024年同期：88,201千元）[17] - 安全维护成本69,167千元，同比增长8.0%（2024年同期：64,056千元）[17] - 所得税开支13,503千元，同比下降15.2%（2024年同期：15,924千元）[18] 业务规模指标 - 合约建筑面积为6830万平方米，同比下降4.0%[3] - 在管建筑面积为4620万平方米，同比增长6.9%[3] - 合约建筑面积约6830万平方米，同比下降4.0%[33] - 在管建筑面积约4620万平方米，同比增长6.9%[33] - 来自第三方开发商的在管建筑面积占比78.3%[33] 控股股东关联方收入 - 控股股东关联方收入贡献占比0.9%（2024年同期：1.6%）[16] 贸易应收款项状况 - 贸易应收款项总额增长8.3%至8.457亿元人民币（2024年末为7.806亿元人民币）[23] - 贸易应收款项减值拨备增长11.3%至2.002亿元人民币（2024年末为1.798亿元人民币）[23] - 账龄超过3年的贸易应收款项增长59.8%至1.648亿元人民币（2024年末为1.031亿元人民币）[25] - 贸易及其他应收款项为人民币997.1百万元，同比增长6.1%[59] 其他应收款项 - 其他应收款项中应收董事款项增长7.8%至2.088亿元人民币（2024年末为1.936亿元人民币）[23] 贸易应付款项状况 - 贸易应付款项增长20.7%至1.087亿元人民币（2024年末为9006万元人民币）[26] - 账龄不超过1年的贸易应付款项增长13.7%至9359万元人民币（2024年末为8231万元人民币）[27] 诉讼及或有风险 - 公司面临重大诉讼风险，被银行索赔6.078亿元人民币[28] - 公司确认诉讼准备金约人民币2.058亿元[30] - 公司潜在负债约为人民币2.058亿元（含处置成本）[29] - 公司因鼎峰-平顶山担保事件导致银行账户被强制执行约人民币12.5百万元[64] 投资活动 - 预付款项非流动部分5988万元人民币用于收购物业管理公司80%股权[25] 现金及募集资金 - 现金及现金等价物为人民币136.2百万元，受限制现金为人民币213.2百万元[58] - 全球发售所得款项净额约628.9百万港元，截至2025年6月30日未动用金额为310.5百万港元[71] - 65%的募集资金（408.8百万港元）拟用于战略投资，其中275.2百万港元仍未动用[71] - 公司未动用募集资金存放于计息银行账户，预计2025年12月前使用完毕[72] 员工情况 - 公司员工总数从2024年6月30日的2,108名增至2025年6月30日的2,322名[70] 股息政策 - 公司未宣派截至2025年6月30日止六个月的中期股息[62] 外汇风险 - 公司未从事外汇对冲活动，人民币贬值可能影响境外股息支付价值[61] 资本承担及投资计划 - 截至2025年6月30日，公司无重大或然负债、资本承担及重大投资计划[66][67][68] 证券交易 - 报告期内公司未购买、出售或赎回任何上市证券[76] 财务报告信息 - 公司截至2025年6月30日止六个月的中期简明综合业绩未经审核[77] - 审核委员会确认中期业绩遵守所有适用的会计原则、准则及要求[78] - 中期业绩公告于2025年8月27日通过联交所及公司网站发布[79] - 中期报告将适时寄发股东并于网站登载[79] 公司治理结构 - 审核委员会由三名成员组成包括一名非执行董事和两名独立非执行董事[77] - 审核委员会主席由拥有专业会计及财务管理知识的独立非执行董事担任[77] - 审核委员会主要职责包括审阅财务资料及监管财务申报制度[77] - 董事会包含七名成员包括三名执行董事和三名独立非执行董事[81] - 公司主席由非执行董事宋革委先生担任[81] - 审核委员会与董事会共同审阅中期业绩[77]

公司 - 康桥悦生活股价大涨29.4%至0.88港元 [1] - 公司将于2025年8月27日举行董事会会议审议中期业绩并考虑派发中期股息 [1] 行业 - 2025年7月TOP50物管企业新增合约面积6968万平方米 [1] - 新增第三方拓展规模达6242万平方米显示头部企业持续扩张 [1] - 物管行业经营呈现高分红、高股息率和高现金流特征 [1] - 合约面积储备充足为业绩持续增长提供保障 [1] - 出险房企传导的经营风险及收并购商誉减值风险已大幅释放 [1] - 未来物管公司减值压力预计持续减少 [1]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月27日举行董事会会议 [1] - 会议内容包括审议并批准截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将考虑派发中期股息（如有） [1]

董事会会议 - 公司2025年8月27日举行董事会会议[3] - 会议考虑及批准2025年上半年中期业绩及发布[3] - 会议考虑派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 截至公告日，董事会主席兼非执行董事为宋革委[3] - 截至公告日，执行董事为戴卫、康卫国、王娜[3] - 截至公告日，独立非执行董事为金孝贤、樊耘、黄润滨[3]