新政核心内容 - 上海调整住房限购政策 对符合条件居民家庭在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房[3] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购买住房不限套数 在外环内限购2套住房[4] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在外环外不限购 满3年及以上在外环内限购1套住房[4] - 政策优化住房公积金 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款并允许"又提又贷"[9] - 优化个人住房信贷政策 二套房贷款利率明显降低 以商贷200万元期限30年计算 非差异化地区月供减少439元[10] 市场即时反应 - 新政实施首日保利·海上印和金茂棠前两个外环外项目加推房源均实现"日光"[2] - 保利发展上海公司外环外项目整体访客量与成交量显著提升 光合TOD项目单日迎来20多组复访客户并成交3套 保利天奕新增6组认筹[2] - 金茂棠前项目推出160套房源 备案均价53850元/平方米 认购率达164%[7] - 保利·海上印项目推出168套房源 备案均价81846元/平方米 认购率达170% 成为今年上海外环外唯一两次触发积分楼盘[7] - 保利发展云湖壹号项目来访量提升150% 总成交提升20%[6] 外环外市场现状 - 截至8月23日上海市新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60%[4] - 今年1-7月二手房成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51%[4] - 外环外新房库存去化仍面临压力 政策放开购房额度可释放购买力降低库存[4] 政策影响分析 - 新政放宽购房资格并降低首付和贷款成本 将促进住房消费需求释放 尤其活跃外环外新房和二手房市场[2] - "单身视同家庭"政策增加"房票" 更好满足单身人士增购住房需求和多元化居住需求[5] - 政策有助于降低外环外二手房挂牌量 保持一二手房置换链条顺畅运行 释放改善性住房需求[4] - 二套房贷款利率降低使购房者实惠感受明显 相比以往降LPR月供只减少几十元 新政月供可减少数百元[10] 企业应对策略 - 保利发展推出丰富购房福利 在物业费、消费券、车位券、装修包、全年家政包等方面向购房者让利[6] - 多家房企借力新政加推新房源 新政实施首日外环外4盘齐开共推出485套房源[6] - 房企应优化推盘和定价策略 把握政策对不同区域板块和产品的影响 深入落实去库存战略[10]