公司战略与债务管理 - 公司围绕开发+运营+服务三大业务板块构建增长盘 通过运营+服务四个航道实现增长和周期穿越 [1] - 公司从2022年年中开始降负债战略 计划用三年半时间度过债务高峰 从明年到2028年每年降低有息负债100亿元 [1] - 截至报告期末有息负债较2024年底下降65.3亿元 在手现金446.7亿元 净负债率51.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% [1] - 有息负债规模降至1698亿元 银行融资占比87% 经营性物业贷及长租贷占比55% 公开市场直接融资占比13% 2026年底前无境外到期债券 [2] 财务表现与利润分析 - 2025年上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [2] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45% 主要因地产开发业务结算毛利率降低 [2] - 剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后净利润13.8亿元 [2] - 开发业务毛利承压影响整体利润 未来1-2年开发结算量逐步减少 随着存货去化和新项目补入将逐步修复 [2] 运营及服务业务发展 - 运营业务及服务业务合计收入132.7亿元 创半年历史新高 占总营业收入22.6% [3] - 运营及服务业务核心溢利约40亿元 成为集团核心溢利主要贡献来源 [3] - 运营业务毛利率高达77.7% 服务业务毛利率30.0% [3] - 商业投资航道已投入1000多亿元 上半年租金收入55亿元 同比增长接近5% 毛利率超过75% 净利率超过40% 下半年计划新开10座左右商场 [3] 业务航道具体规划 - 资产管理航道优化资产结构 提升冠寓运营效率和盈利能力 下半年上海和杭州项目将陆续开出 [4] - 物业管理航道提升服务质量和小区品质 提高客户满意度 [4] - 龙智造航道聚焦一、二线城市轻资产模式 上半年收入端和利润端均实现超过50%增长 [4] 开发业务与土地储备 - 开发业务坚持聚焦高能级城市 提升投资精准度 在财务安全前提下择机获取新土地 [5] - 上半年在上海、苏州、重庆获取四幅地块 总建筑面积25万平方米 权益建筑面积18万平方米 新增货值约50多亿元 [5] - 截至6月底未竣备总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 整体未售货值超过2000亿元 其中一、二线城市占比70% [5] 行业展望与市场观点 - 当前楼市"止跌回稳"对中国经济及金融稳定关键 短期走势取决于政策刺激力度 [5] - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 一、二线城市核心地段改善需求强劲 [5] - 核心地段仍缺少"好房子" 建好房子、提供好产品和服务是值得长期发展的业务 [5]