核心观点 - 保利发展在2025年上半年实现全口径销售金额1451.71亿元 稳居行业第一 营业收入1169亿元 归母净利润27.11亿元 展现出市场调整期的经营韧性和行业领先地位 [1][2] - 公司通过销售攻坚 资金盘活和融资创新等方式强化财务稳健性 经营活动现金流量净额160.17亿元 同比由负转正 期末现金1385.62亿元 占总资产10%以上 综合融资成本降至2.89% 为行业极低水平 [2][3][4] - 公司聚焦核心城市深耕策略 38个核心城市销售金额占比达92% 新增土地投资力度显著加大 拿地销售金额比从0.07提升至0.35 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% [6][7][8] - 公司提出"三大主业"战略转型 在不动产经营和综合服务领域取得进展 资产经营收入25.4亿元同比增长13% 保利物业第三方在管面积达5.50亿平方米 占比65.9% 未来将通过投资并购加速新业务整合 [9][10][11] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1169亿元 归母净利润27.11亿元 综合毛利率14.6% 略高于2024年全年水平 [1][2] - 预收房款3303.01亿元 后续待结算收入储备充足 利润总额99亿元 [2] - 销售回笼金额1448亿元 综合回笼率100% 同比提升15个百分点 当期销售回笼率65.3% 同比提升9个百分点 [2] - 通过盘活存量项目解决占压资金122亿元 盘活预售监管资金增加可动用资金107亿元 [2] - 经营活动现金流量净额160.17亿元 同比由负转正 完全覆盖投资和筹资活动现金净流出 [3] - 主动压降有息负债54亿元 资产负债率73.53% 扣除预收款资产负债率63.30% 净负债率59.64% 较期初下降 [4] 销售与市场地位 - 全口径销售金额1451.71亿元 销售面积713.54万平方米 稳居行业第一 [1][5] - 存量项目签约销售394万平方米 金额514亿元 占比35% 增量项目签约金额937亿元 占比65% 较2024年提升5个百分点 [6] - 在38个核心城市销售金额占比达92% 同比提升3个百分点 7个城市市占率超15% 17个城市排名前三 9个核心城市排名第一 [7] - 行业TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元 同比下降11.8% 千亿房企数量从6家减少至4家 [7] 土地投资策略 - 新增项目26个 全部位于北京 上海 杭州等核心城市 [8] - 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% 拓展成本509亿元 同比增长304% [8] - 拿地销售金额比从去年同期0.07提升至0.35 拿地力度明显加大 [8] 融资创新与成本优化 - 成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元 6年期综合成本2.32% [3] - 发行绿色建筑ABS募资15.94亿元 上半年发行公司债和中期票据57亿元 经营物业贷款净增29亿元 [3] - 综合融资成本下降0.21个百分点至2.89% 处于行业极低水平 [4] 新业务发展 - 不动产经营业务在营面积573万平方米 较2024年末增加39万平方米 其中租赁住房2.6万间 较上年末增加18% [10] - 资产经营收入25.4亿元 同比增长13% [11] - 保利物业第三方项目合同金额14.06亿元 同比增长17.2% 第三方在管面积5.50亿平方米 占比65.9% 第三方物管收入27.78亿元 同比增长19.9% [11] - 保利物业营业收入83.92亿元 归母净利润8.91亿元 同比分别增长6.6%和5.3% [11] 行业趋势 - 全国重点30城新建商品住宅成交金额约1.5万亿元 同比持平 [7] - 核心城市一二手房成交总规模约2.5万亿元 同比增长12% 其中新房成交1.1万亿元增长7% 二手房成交1.4万亿元增长15% [7] - 行业正从规模扩张向高质量发展转型 存量市场的经营和综合服务存在较大挖掘空间 [1][9]