土地使用权评估增值分析 - 标的公司及其下属子公司16宗土地使用权账面价值30,723.93万元，评估价值44,367.96万元，评估增值13,644.03万元，增值率44.41% [2] - 标的公司10宗土地使用权账面价值15,207.88万元，评估价值22,148.56万元，评估增值6,940.68万元，增值率45.64% [2] - 评估采用市场比较法和基准地价修正法，最终选取市场比较法结果作为定价依据 [5][13] 评估方法与参数选取 - 市场比较法选取三个可比案例：河北睿源农业科技用地（607元/㎡，2024年8月成交）、河北冉恒新材料科技用地（625元/㎡，2024年12月成交）、河北鑫宬金新能源科技用地（622元/㎡，2024年10月成交） [6] - 通过交易情况修正系数（Az=1）、市场状况修正系数（Bz=1）和房地产状况修正系数（Fz=0.91）调整后，得出比准价格区间552-569元/㎡，算术平均值560元/㎡ [6][9] - 考虑3%土地交易契税后，最终评估单价确定为580元/㎡ [9] - 基准地价修正法采用邯郸市永年区2022年公布的工业一级用地基准地价544元/㎡，通过区域因素修正（+0.95%）、期日修正（0.9455）、开发程度修正（+40元/㎡）和年期修正（0.9411）后，评估单价540元/㎡，含契税后560元/㎡ [11][12][13] 土地市场变化与增值原因 - 邯郸市永年区工业用地价格从2013年225元/㎡上涨至2024年607-625元/㎡，涨幅约170%，标的土地取得时间较早（2013-2024年），评估增值主要反映市场价格上涨 [18][19] - 湖北枝江地块因招商引资取得价格较低（199元/㎡），评估增值42.55%符合区域市场价265-269元/㎡ [20] - 安徽马鞍山地块因会计摊销导致账面价值低于评估价值，增值10.89%反映评估方法差异 [21][22] - 天津宝坻地块因2013年取得价格较低（126元/㎡），评估增值395.28%反映当前市场水平 [25] 评估结论合理性 - 所有地块评估均采用公开市场成交案例对比，参数选取符合《城镇土地估价规程》要求 [6][11] - 不同区域增值率差异反映当地土地市场变化：永年区（44.41%）、枝江（42.55%）、马鞍山（10.89%）、宝坻（395.28%） [2][20][22][25] - 评估结果与近期土地交易价格一致，如永年区2024年工业用地成交价607-625元/㎡与评估价580元/㎡相符 [6][19]