土拍市场总体情况 - 上海2025年第七批次土地出让起始总价98.7亿元，共5宗地块全部成功出让，总成交金额111.15亿元，溢价率整体较高 [2] - 本次土拍吸引17家企业参与，其中国央企14家、混合所有制企业1家、民企2家，杨浦滨江地块热度最高，吸引9家竞买人 [2] - 民企参与度提升，宇诚集团和浙江精工两家首次涉足上海房地产市场的民企成功摘地，体现非传统型开发商对上海市场的关注 [2] 地块竞拍详情 - 普陀真如翠谷二期地块经过68轮竞价，由上海城建以52.4亿元竞得，溢价率12.79%，楼面价7.93万元/平方米，该地块为宅地+商业组合用地，无中小套型要求，产品打造空间大 [3] - 杨浦滨江地块经过75轮竞价，由中铁置业+江苏润皋联合体以27.36亿元竞得，溢价率28.09%，楼面价9.22万元/平方米，成为杨浦滨江板块地王，地块距黄浦江仅700米，具备优越滨江视野 [7][8] - 闵行颛桥地块由长江精工以5.46亿元竞得，溢价率11.19%，楼面价3.66万元/平方米，青浦新城迷你商住地由宇诚集团以2.7亿元+养老配套设施200平方米底价摘得，楼面价1.55万元/平方米 [5] 企业战略动向 - 保利发展近期在上海密集拿地，9月3日通过股权转让竞价获取杨浦区新江湾社区地块（成交楼面价5.89万元/平方米）和余杭路项目（总价约20.3亿元），上半年在上海权益拿地金额95.33亿元，位居市场首位 [9][10] - 中铁置业继去年12月以14.26亿元摘得杨浦滨江历史风貌项目后，本次再获滨江地块，强化在该区域的布局 [8] - 民企长江精工凭借钢结构技术优势拓展上海住宅市场，宇诚集团联合科技企业新易腾集团，探索科技赋能房地产的创新模式 [5][6] 区域市场特征 - 高价值稀缺地块关注度集中，杨浦滨江、普陀真如等核心区位地块竞争激烈，溢价率均超10% [2][3][7] - 地块规划条件影响产品定位，无中小套型要求的地块（如真如二期）更利于打造高端改善产品 [3] - 交通与配套资源成为核心溢价因素，杨浦滨江地块毗邻双地铁站及快速路，周边商业、教育、医疗资源成熟 [8]