公司战略与市场进入 - 北京城建地产2024年首次进入上海市场并拿下杨浦区内中环2宗优质地块 作为集团产业布局和战略发展的重要举措 [2] - 公司对上海市场寄予厚望 但2025年上半年业绩显示上海项目表现未达预期 [2] 项目销售表现 - 上海国誉府项目截至2025年6月30日预售比例为73.33% 领翠滨江项目预售比例仅为14.8% [3] - 国誉府项目总规划建筑面积0.85万平方米 共76套房源 其中仅11套总价低于1000万元 最高总价接近1800万元 [4][5] - 项目开盘后宣称取得去化八成佳绩 但4月末网签去化率仍不足50% [6] - 截至9月2日网上房地产显示国誉府已售62套 去化率82.58% [7] - 领翠滨江项目首批开盘26套房源仅28组客户摇号 第二批次236套房源仅115组有效客户认筹 认筹率低于50% [12] - 截至9月2日领翠滨江网签数量仅24套 网签去化率约9.16% [13] 土地获取与项目开发 - 2024年5月28日以总价4.98亿元拿下杨浦长海社区地块 成交楼面价58404元/平方米 溢价率3.11% [4] - 2024年7月9日联合越秀地产以22.3亿元溢价率17.12%摘得杨浦长白社区地块 [10] - 国誉府项目从拿地到开盘周期长达9个多月 慢于同批次其他开发商 [4] - 领翠滨江项目8.5个月后开盘 但仍慢于保利发展拿地后不到半个月公示方案 当年12月即开盘 [10] 产品定位与市场竞争 - 国誉府定位为"十年久违的五角场纯洋房" 房地联动价10.7万元/平方米 [4][5] - 项目位于五角场板块 配套完善但公共交通不便 距离地铁站约1.1公里 [4] - 领翠滨江项目面临保利发展地块(相距2.7公里)和中海·云邸玖章项目(相距2.2公里)的激烈竞争 [10] - 领翠滨江户型设计存在争议 边户设计为斜角不规则形状 部分户型存在连廊问题 [12] 营销策略调整 - 领翠滨江项目曾推出30天内签约享受九八折的优惠政策 [12] - 上海楼市新政出台后公司重新申请营销政策 收回付款周期和价格优惠政策 [13] - 两个项目均未设置实景展示样板间 采用写字楼展厅方式进行销售 [6][11]