核心观点 - 新城控股2025年上半年业绩显示公司正从"高周转"向"高复购"、从"重开发"向"重运营"转型 经营内核稳中向好[2] - 商业运营板块成为业绩核心增长引擎 财务稳健性提升 融资成本下降 差异化竞争优势持续强化[2][4][6][8] - 公司通过"住宅+商业"双轮驱动战略实现高质量发展 多家机构上调盈利预测并维持买入评级[14] 商业运营表现 - 商业运营收入69.44亿元 同比增长11.8% 物业出租及管理毛利率达71.2% 贡献整体毛利77.1%[4] - 吾悦广场布局205座 覆盖141个城市 已开业174座 开业面积1608.14万平方米 出租率97.81%[4] - 上半年客流总量9.5亿人次 同比增长16.0% 总销售额515亿元(不含车辆销售) 同比增长16.5%[5] - "我爱你·五月"IP活动推动销售额提升15% 客流量提升13% 会员体系达4917万人[9] 财务表现 - 营业收入221.00亿元 归母净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 经营活动现金净流入2.86亿元[2] - 有息负债余额522.76亿元 净负债率53.4% 吾悦广场本金覆盖率大于2倍 利息覆盖率大于4倍[7] - 平均融资成本降至5.55% 较2024年下降37个基点 成功发行3亿美元境外债券和10亿元中期票据[7] - 通过吾悦广场抵押新增融资44.79亿元 中期票据获中债增全额担保 票面利率2.68% 认购倍数2.28倍[7][8] 战略与运营 - 深化"五边形经营理念" 通过品质空间、数字化服务、绿色智能等维度提升核心竞争力[8][9] - 商业板块成为融资性现金流重要增量来源 通过租金现金流抵押获得长期低息融资[8] - 上半年完成交付249万平方米、超1.6万套物业 新建及在建项目绿建覆盖率100%[11] - 累计获得71项国内外绿色认证 100座吾悦广场获省级以上绿色商场称号[11] 社会价值与机构评价 - 上半年投入公益捐赠资金278.6万元 组织公益活动188场 参与人次超11万[12] - 中信建投预计2025-2027年EPS分别为0.42/0.52/0.63元 维持买入评级和目标价21.82元[14] - 申万宏源上调2025-2027年归母净利润预测至9.5/11.1/17.1亿元 维持买入评级[14]