核心观点 - 公司上半年业绩修复 营收221亿元 归母净利润8.95亿元 毛利率同比提升5.25个百分点至26.85% [1] - 双轮驱动战略下商业板块成为核心优势 商业持续性经营收入达当期利息支出4倍 [2][4] - 融资能力突出 成为近3年首家重启境外债发行的民营房企 融资成本保持低位 [6][7] 商业运营表现 - 吾悦广场全国在营数量达174座 覆盖141个城市 整体出租率97.81% [3] - 上半年客流总量9.5亿人次同比增长16% 销售额515亿元同比增长16.5% 会员数达4917万人 [4] - 商业运营总收入69.44亿元同比增长11.8% 物业出租毛利45.73亿元 毛利率71.2% 毛利占比提升至77.06% [4] 财务与融资状况 - 合同销售金额103.3亿元 回款金额118.84亿元 回款率115.05% 实现超1.6万套物业交付 [5] - 现金余额91.83亿元 净负债率53.4% 经营性现金流净额2.86亿元连续为正 [6] - 融资余额522.76亿元较年初压降13.74亿元 成功发行3亿美元境外债及10亿元中期票据票面利率2.68% [6] 战略与行业定位 - 2008年启动商业战略 2009年确立"住宅+商业"双轮驱动模式 [3] - 开发业务或在2028年前后出清 推动杠杆率与债务体量稳步下行 [7] - 中金公司认为公司将向不动产运营商转型 可能触发戴维斯双击 [7]