核心观点 - 富力地产推出针对6只境内债券的全面重组方案 涉及未偿还本金余额122亿元 提供现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债等6种化债方式 旨在通过"现金+资产+展期"组合模式缓解债务压力 [1][2][5] 债务重组方案细节 - 现金购回分三次实施 每张债券按剩余面值20%折价购回 总金额不超过6亿元 首次购回在持有人会议后5个月内开放申报 3个月内完成派付 资金来自处置大宗资产 酒店物业 政府退地收储及第三方筹资 [3] - 以物抵债选项允许每100元面值债券兑换价值30元实物资产 未偿还本金余额限额66亿元 [4] - 应收账款信托份额抵债以3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值债券兑换价值30元信托份额 未偿还本金余额限额10亿元 信托存续期不超过60个月 [4] - 资产信托份额抵债以实物资产收益权为基础 每100元面值债券兑换价值35元信托份额 未偿还本金余额限额57亿元 [4] - 股票经济收益权兑付通过香港特殊目的信托定向增发不超过2亿股股票 处置所得外币资金净额等额境内资金用于偿付债券持有人 [4] - 剩余债券本金全额展期至2035年9月16日 自2031年3月起每半年支付1元本金 利息统一降至1%且单利计息 [5] 财务与经营状况 - 2025年上半年亏损40.82亿元 较2024年同期23.31亿元扩大75.12% 归母净亏损40.46亿元 同比扩大73.6% [6] - 总资产2891.49亿元 其中发展物业1207.38亿元占比41.75% 总负债2643.79亿元 较2024年末增加22.43亿元 [6] - 现金及现金等价物仅剩6.88亿元 受限现金后现金总额35.07亿元 [6] - 公司自2019年起通过出售资产 股权融资 减少拿地等措施缓解现金流压力 但截至2025年上半年未见明显成效 [7][8] 行业化债趋势 - 房地产行业出险企业化债从"一刀切展期"转向"菜单式"方案 特征包括现金门槛抬升 实物资产折价力度放大 期限压至10年以上 利率向1%-2%靠拢 [5] - 富力方案首次将"应收账款信托"纳入公开债工具箱 比单纯展期+债转股更碎片化 法律结构简单但底层应收款现金流能见度低 [1] - 行业重组能力取决于土储质量 一二线城市土储及商业沉淀多的企业可通过实物切割债务 住宅尾盘为主的企业基本丧失谈判筹码 [8]