项目概况与市场定位 - 广州天河区保利临江大道项目（面粉厂项目）部分楼栋即将取得预售证，展示区将近期开放 [1] - 项目于2024年9月29日由保利发展以总价117.55亿元竞得，经过148轮竞价，溢价率达33.35%，楼面价约6.67万元/平方米，位居广州土地拍卖第二 [1] - 项目被定位为广州新一代豪宅，主推江边大平层，设计营销由保利发展总部牵头，旨在挑战顶豪项目汇悦台的地位 [1][4] - 项目吹风价约为12万元-15万元，相比珠江新城二手房具备价格优势，客群瞄准全国高净值人群 [5] 地块价值与规划亮点 - 地块位于广州金融城西区核心位置，拥有一线江景，是金融城西区首个开发的临江地块 [4] - 地块规划为商住功能，半开敞空间比例从20%提升至30%，不计容的公共开放开间面积从5%扩大到10% [4] - 地块拍卖时受到保利、中海、越秀和鹏瑞多家房企青睐 [4] 广州楼市当前环境 - 广州楼市处于盘整期，筑底持续 今年国庆中秋双节期间认购面积22.2万平方米，较去年同期回落31% [8] - 双节期间广州楼市共有16次推新，推新套数1993套，同比减少41%，去化率为17%，去化水平优于去年同期 [8] - 2025年9月全市二手住宅网签8367套、82.47万平方米，环比分别下降3.83%和2.96% [8] 项目市场影响与行业展望 - 项目被视为广州楼市的"标杆"和"定价锚"，其成交结果将对广州楼市产生直接影响 [1][5][7] - 行业人士认为项目在当前市况下难以发挥最大价值，最终价格可能比预期略低，且其竞争对手是北京、上海、深圳和杭州的资产 [5] - 四季度广州土地供应加快，新发布50宗地块，总面积约169.42万平方米，起始总价约100.27亿元，天河区有两宗宅地挂牌 [8] - 有观点认为市场已超跌，明年情况有望好转，土地市场与销售市场相辅相成，转机可能出现在明年 [9]