上海楼市“沪六条”新政市场影响 - 上海“沪六条”新政落地满月后，外环外新房楼盘日均成交较8月增加约40%，二手房单月成交1.8万套，交易量占全市57% [1] - 新政核心内容包括取消外环外限购、调整沪籍及非沪籍家庭购房套数、公积金支持“又提又贷”以及提供人均60平方米免税面积等 [1] - 位于外环外的金茂棠前项目在新政实行首日开盘，推出160套房源，单价4.94万元/平方米，认购率达164%，实现“日光” [1] 中国金茂上海项目销售表现 - 金茂棠前项目为金茂与宝冶联合开发，地块总价31.15亿元，楼板价约9058元/平方米，容积率2.3，是唯一0溢价宅地 [2] - 位于虹口内环的改善性项目金茂璞元首批99套房源于8月24日开盘，均价16.6万元/平方米，认购率达153%，最终清盘，项目总计规划493套房源，后续尚有394套待售 [2][3] - 金茂棠前项目周边二手房项目万科四季都会晓风来挂牌价约5.7万元/平方米，略高于金茂棠前新房价格 [2] 项目利润空间与市场竞争 - 金茂璞元项目地块楼板价为11.74万元/平方米，对比同区域外滩瑞府项目楼板价9.29万元/平方米，存在近2万元/平方米价差 [4] - 金茂璞元首批房源以16.6万元/平方米销售，而外滩瑞府二期过会均价为14.83万元/平方米，市场普遍预期金茂璞元后续批次价格需涨至17万元/平方米以上以维持盈利 [4] - 2025年9月上海二手房挂牌价环比下跌0.74%，每平方米下降389元，金茂璞元周边300米的瑞虹新城二手房成交单价集中在9万-10万元/平方米，对新房价格形成竞争 [5] 公司组织架构与人事调整 - 公司于2025年3月进行组织架构调整，从“总部-区域-城市”三级管理变为“总部-地区”两级管理，取消区域平台，总部直接管理14个城市公司及6个事业部，旨在缩短决策链条 [5][6] - 原公司主席张增根辞任，由深耕华东市场多年的陶天海接任董事长，陶天海曾负责的华东区中上海、苏州、环沪签约金额均破百亿 [6] - 公司新任命两位具备华东背景的副总裁，关翀分管华东各城市经营，吴进分管华北各城市经营，高级副总裁刘光华也曾主导上海项目运营，形成以华东经验为核心的高管决策层 [7][8] 华东区域战略布局与土地储备 - 公司将华东区域“分解”为多个独立城市公司和事业部，使其能直接向最高管理层汇报，凸显华东市场在公司整体战略中的核心地位 [6][8] - 2025年2月，公司通过金茂庆隆联合体以89.64亿元价格、38.2%溢价率摘得上海虹口区地块，用于开发金茂璞元项目 [8] - 2025年6月，公司在杭州以11.57亿元总价、55.91%溢价率竞得一地块，成交楼面价4.12万元/平方米，持续加码华东区域土地储备 [9]