项目销售表现 - 项目首开125套房源收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间因此提前一周 [3] - 开盘首日，25套总价1.3亿至1.7亿元的“大平层”房源全部售罄 [3] - 项目个人认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元 [4] - 项目尚有少量总价在7000万元以下的房源仍在销售中 [7] 产品定位与核心卖点 - 项目均价约21万元/平方米，套均总价达到7600万元，单套最高售价约1.62亿元，是上海市第二个均价达21万元/平方米的高层住宅项目 [4] - 项目为超高层住宅，楼栋总高150米，在建筑高度严格受限的衡复风貌区十分稀缺，拥有稀缺的“天空权” [5] - 住宅部分层高设定约3.5米，高于当前市场常规的3.1—3.3米 [5] - 项目位于上海市知名板块“巨富长”核心区域，北临巨鹿路、南临长乐路 [5] - 项目总体量约9.65万平方米，规划保留全部石库门建筑作为别墅项目，并兴建150米超高层住宅 [7] 项目开发背景与历史 - 项目前身为上海高福里，始建于20世纪20年代，旧改历程长达24年 [3] - 2001年，上海市本土房企华洲地产就高福里旧改成立项目公司，但一直未能推进开发 [3] - 高福里地块旧改曾先后在2005年和2017年两次推动，但因居民较多、房屋产权复杂等原因被暂停 [7] - 2021年9月，旧城区改建第一轮意愿征询以98.84%的高比例通过 [7] - 2021年7月，上海万科入股项目开发公司，与华洲地产共同操盘 [3][7] 高端住宅市场分析 - 项目火爆反映了上海市高净值人群基数庞大，对核心地段优质住宅的需求持续旺盛，且这类资产具备显著的保值、增值特性 [5] - 2020年至2025年10月，上海市仅有27个项目套均总价超过5000万元，其中交易套数超过100套的项目平均去化率高达97% [8] - 当前全国房地产市场虽处于深度调整，但顶豪市场热销说明居住文化呈现持续迭代和升级的趋势 [8] - 高端客群愿意为城市确定性资源和稀缺性资源支付高额溢价，上海市核心地段的居住价值仍在被重新定价，且具有强劲的可持续性 [8]