公司近期土地获取动态 - 公司近期以底价17.51亿元竞得宝山杨行地块，对应楼面价约1.46万元/平方米 [1] - 公司今年二度在上海扩土，此前曾联手资方以38.2%的高溢价率、89.6435亿元代价竞得虹口区瑞虹新城地块，楼面价达11.75万元/平方米，创下当年全国最高纪录 [2] 公司产品战略与市场表现演变 - 自2015年大宁金茂府成功后，公司在上海核心地段布局减少，高端产品线“金茂府”自2019年起在外环外区域批量推出5个项目，均价在4.39万元/㎡至7.8万元/㎡之间 [4] - 为应对2023年以来楼市遇冷，公司加快推盘，两年间4个府系产品入市，部分项目出现中途更名以促进销售的情况 [4] - 公司推出新一代高端产品线“璞系”以匹配核心地段项目，首个落地项目为璞元，宣称在科技系统、空间设计、圈层营造三个维度实现突破 [8] 璞元项目具体分析与市场反应 - 璞元项目采取价格锚点策略，前期市场吹风价超18万，最终取证价为16.8万，与周边二手房价格相当 [11] - 项目地价房价比接近70%，远超常规项目45%-55%的水平，利润空间有限，专家质疑其降本能力 [13] - 项目开启高周转模式，因加班施工噪音问题被周边居民多次投诉 [13] - 项目首开99套房源收获170多组认筹，认购率达175%，宣传称26分钟售罄 [13] - 但网签数据显示，开盘两个月后（截至10月23日）仍有22套房源待售，去化率约78%，超过两成未售 [14] - 网签数据出现异常变动，已售套数从9月16日的79套减少至10月16日的72套，出现合同撤销情况 [16] - 结合156组有效认筹数计算，最终弃选率超过一半 [17] 行业背景与历史参照 - 璞元所在瑞虹新城板块配套成熟，已三年无新盘供应，上次新盘瑞虹瑧庭（609套，均价12万/㎡）认购率达312.6%，招商虹玺认购率达353% [5] - 公司张江金茂府项目此前也出现高弃选率，130组认筹客户中仅60组选房，最终去化率47.6% [18] 项目产品特征与后续推盘 - 璞元项目容积率高达3.95，远超常规住宅2.0-3.0标准，楼间距较密 [19] - 受政策约束，项目主力户型为128-239㎡，其中128㎡户型占比近半，小户型偏高影响圈层纯粹性 [19] - 项目通过“赠送面积”提高得房率，但实质是压缩了功能区尺度，且科技系统后期维护成本较高 [19] - 项目一期开盘后紧锣密鼓加推111套房源，市场关注其去化表现 [19]