近期土地收购与项目定位 - 公司于今年7月经过143轮竞价以64.72亿元总价竞得上海虹口北外滩HK315-11地块，溢价率高达46.33%，成交楼板价达12.66万元/平方米，创下上海公开土拍溢价率新高[1] - 该地块定位为高端住宅项目，案名为绿城·潮鸣外滩，是徐汇滨江豪宅"潮鸣东方"的姊妹篇，直面约6公顷中央公园及陆家嘴天际线[1] 近期项目销售表现 - 位于浦东新区北蔡板块的绿城逸庐项目于9月27日首次开盘，推出148套房源，获得172组有效认筹，认筹率为116.2%[3] - 开盘后约一个月至10月24日，项目网签数据显示已售住宅仅为54套，网签率低至36.5%，仍有94套房源在售[3][4] - 作为对比，周边新房项目开云湖璟华庭同期加推227套房源，认购率约296%，去化率超过95%[5] 项目定价与市场接受度 - 绿城逸庐项目综合均价为10.69万元/平方米，其中高层住宅均价约9.88万元/平方米，叠墅均价约13.17万元/平方米[5] - 高层住宅主力户型总价区间为1070万元/套至1690万元/套[5] - 市场反馈认为项目价格存在泡沫，主要因周边城市界面荒芜、配套不成熟、距离罗山路高架过近存在噪音、距离轨道交通1.5公里出行不便等因素[6] 销售策略调整 - 由于销售遇冷，项目已于10月启动分销渠道，中介提供返佣优惠6万元至10万元[8] - 具体返佣方案为高层住宅佣金16万元/套，叠墅产品佣金17.6万元/套[8] 已交付项目的业主关系问题 - 黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区被曝出未售车位全部上地锁，小区共有251个车位仅出售16个，但开发商仅开放20个车位供110余户业主租赁，多数业主租不到车位[10] - 临时停车收费极高，每小时15元，单日封顶120元且0点重置，月均停车费用可达6000元至7000元，业主质疑开发商意在逼迫购买车位[10] - 绿城在前滩百合园项目也存在类似车位管理问题，后经房管部门介入，要求未售车位全部开放用于租赁[10] - 绿城黄浦湾项目在业委会改选过程中，开发商代表被指违规介入，且改选程序存在候选人支持率不足30%却全员入围、高票业主落选等疑点，业主质疑改选公平性并要求重启[11][13]