公司财务表现 - 2025年前三季度营业收入为1737.21亿元，同比下降4.95% [2] - 2025年前三季度归母净利润为19.29亿元，同比下降75.31%，扣非后净利润同比下降76.76% [2] - 2025年第三季度单季营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%，但利润总额转为亏损0.6亿元，归母净利润亏损7.82亿元，同比下滑近300%，扣非后归母净利润亏损8.40亿元，跌幅达329.03% [3] - 第三季度利润总额首次出现亏损，打破了公司在非年末周期中保持盈利的常态 [2][3] - 前三季度毛利率降至13.4%，同比下滑2.5个百分点 [10] 盈利能力下滑原因 - 第三季度不并表项目的结转亏损达10亿元，是拉低整体业绩的核心因素之一，而并表项目仅带来约2亿元的净利润 [5] - 归母净利润降幅更大是由于并表项目中亏损项目的权益比例较高 [5] - 当前业绩反映的是前期土地成本和旧模式逻辑的滞后显影，会计准则导致销售与收入确认存在时间差 [3] - 第三季度结转的项目可能涉及前期获取的成本较高的土地，部分项目甚至可能出现亏损 [4] - 公司正经历从高周转机制向高质量发展转轨过程中的阶段性阵痛 [3] 土地成本与销售价格 - 2021年新增项目楼面地价为0.68万元/平方米，到2024年末跃升至2.08万元/平方米，三年间涨幅高达205.88% [11] - 同期签约均价仅从1.605万元/平方米升至1.80万元/平方米，涨幅仅为12.15% [11] - 拿地成本飙升与房价微涨的反差构成了毛利率下行的主要根源 [11] 销售与投资策略 - 2025年前三季度销售额达2017亿元，销售面积1000万平方米，继续位列行业第一 [5] - 前三季度新增容积率面积290万平方米，获取成本为603亿元，全部分布于38个核心城市，其中51%的投资金额集中于北上广等一线核心板块 [5] - 前三季度拿地金额490亿元，拿地面积245万平方米，分别排名行业第五与第三 [5] 少数股东损益影响 - 第三季度财报显示，少数股东损益已反超归母净利润，净利润的二者比例达到7:3，利润分配格局发生根本性转变 [7] - 2021年到2024年，期末少数股东损益占净利润的比重从26.36%升至48.64% [9] - 合作方出险后项目推进受阻，使得销售节奏向全资项目倾斜，而合作项目陷入停滞，导致少数股东权益比重持续走高 [9] 行业趋势与公司定位 - 行业策略已转向，企业不再单一追求销售规模扩张，而是愈发看重项目盈利能力与产品结构的适配性 [6] - 在核心城市与核心板块，只要项目在规划、户型、配套等方面具备差异化优势，仍能获得溢价空间 [6] - 公司管理层承认，项目结转规模下降拉低营收，市场波动持续影响项目盈利能力，行业仍在深度调整期 [12]