地块成交概况 - 北京城建与北京蓝华宇房地产联合体以底价28.09亿元摘得昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块CP02-0405-0001地块 [1] - 成交楼面价约为3.2万元/平方米 [1] - 地块土地面积约3.13万平方米，建筑面积约8.78万平方米，容积率2.8，控高60米，起始价28.09亿元 [1] - 地块内需配建一处500平方米的社区管理服务用房，建成后无偿移交相关主管部门 [1] 地块区位与地理优势 - 地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西侧1.4公里接壤海淀区，东侧毗邻东小口城市休闲公园 [1] - 处于昌平、海淀、朝阳三区交会的独特位置，能承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员居住需求，并受益于望京商务区辐射效应 [1] 周边配套与规划 - 地块邻近在建地铁13B号线建材城东站，预计明年通车 [2] - 周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施 [2] - 地块南侧规划有一处12年一贯制教育用地，有望提升区域教育水平 [2] 区域市场与竞争环境 - 东小口板块近五年半没有新增宅地供应，最近出让宅地为2020年2月的奥森ONE地块，当时销售均价约5.8万元/平方米 [3] - 地块周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万-8万元/平方米 [3] - 限竞房项目奥海明月、奥森ONE预计至2028年东小口地块项目交付时将同步满足"满五"上市要求，可能对同期新房市场形成分流 [3] 项目机遇与挑战 - 地块核心优势集中于区位独特性、周边配套成熟度，以及板块内新房供应相对有限，存在市场发展空间 [3] - 项目面临挑战包括2.8容积率与60米建筑限高对产品形态的约束，以及周边环境中存在的不利因素如垃圾回收站 [3] - 地铁线路与教育配套的落地进度存在不确定性，可能对项目价值兑现构成潜在影响 [3] 土地市场供应展望 - 昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块项目中，除已成交的0001地块外，还有0002和0005地块将在未来推出 [4] - 11月份北京待成交涉宅用地共有6宗，总用地面积20.26万平方米，总规划建筑面积40.19万平方米，总起始价120.536亿元 [4]