地块基本信息 - 北京城建与北京蓝华宇房地产联合体以28.09亿元底价摘得昌平区东小口镇地块 [2] - 地块楼面价约为3.2万元/平方米 [2] - 土地面积约3.13万平方米，建筑控制规模约8.78万平方米，容积率2.8，建筑限高60米 [2] - 地块为纯住宅用地，需配建500平方米社区管理服务用房并无偿移交 [2] 地块区位与配套 - 地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西接海淀区，东邻东小口城市休闲公园，处于昌平、海淀、朝阳三区交汇处 [3] - 在建地铁13B号线建材城东站距离地块约1公里，预计明年通车 [3] - 周边商业配套有西三旗万象汇等，休闲资源包括东小口公园，医疗配套有清华长庚医院 [3] - 地块南侧规划有12年一贯制教育用地，昌平区正洽谈引入优质教育资源 [3] 市场供需与历史 - 东小口板块近三年无新房供应，上一次土地出让追溯至2020年限竞房时期 [1][3] - 2020年限竞房项目奥森ONE和奥海明月当时销售均价约5.8万元/平方米，近期成交价格维持在5.5万元/平方米左右 [4] - 周边二手房市场中，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6-8万元/平方米 [4] 项目机遇与定位 - 地块区位能有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员居住需求，并受益于望京商务区辐射效应 [3] - 板块内新房供应相对有限，存在一定市场发展空间 [3] - 此次土地出让是对北京五环外限购政策松绑后市场接受度的一次实际检验 [4] 项目挑战与约束 - 2.8的容积率与60米建筑限高对产品形态形成约束 [4] - 周边环境中存在部分不利因素，如垃圾回收站 [4] - 地铁线路尚未正式通车，教育配套落地进度存在不确定性 [4] - 至2028年项目交付时，2020年限竞房项目将满足“满五”上市要求，可能对同期新房市场形成分流 [4]