土地交易概况 - 越秀地产以底价竞得广州天河棠德路以东和以西两宗地块，总成交金额近35亿元 [1][4] - 棠德路以东地块成交总价22.05亿元，成交楼面价31380元/平方米 [1] - 棠德路以西地块成交总价12.78亿元，成交楼面价30950元/平方米 [1] 地块开发规划 - 两宗地块距离相近，被同一主体竞得后鼓励设立空中连廊或地下通道进行连片开发 [4][6] - 地块建筑限高需满足岑村机场控制要求，不会建设超高层建筑 [7] - 规划要求预留地铁19号线公共敞开空间，未来可能成为地铁上盖项目 [7] - 越秀地产计划打造片区稀缺的低密度小高层板楼产品，预计今年底入市 [11] 区位优势与前景 - 地块位于天河区东圃板块广棠片区内，属于棠东村、棠下村约1043亩土地征收范围 [8] - 根据《天河智谷广棠片区控制性详细规划》，片区将规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园，打造"科创研发+生态宜居"的产城融合新样板 [9] - 地块周边拥有乐天棠德广场、天河棠下智汇Park、优托帮购物中心等商业配套，以及清华大学湾区附属学校、广州奥林匹克中学高中部等教育资源 [11] 板块市场参考 - 天河板块近6年出让过2宗地块：2019年天河广氮地块由珠实+城投联合体以约52.66亿元拿下，楼面价34000元/平方米；2023年天河中铁物流园地块由保利以约96亿元拿下，楼面价45915元/平方米 [11] - 地块劣势为多条主干道途经可能产生噪音，对开发商产品设计能力提出考验 [11]