土地交易概况 - 10月30日，越秀地产以总金额约34.83亿元竞得广州天河区棠德路东地块（约22.05亿元）和棠德路西地块（约12.78亿元）[1] - 10月28日，越秀地产以约11.94亿元、溢价率约8.2%拿下其年内广州第7宗涉宅用地，此次加码后年内已在广州斩获9宗涉宅用地 [1] - 10月广州涉宅用地成交7宗，成交总建面49.23万平方米，成交金额约80.71亿元，结合9月成交的2宗地块（总出让金约5.2亿元），"金九银十"期间广州土拍市场涉宅用地合计成交金额85.91亿元 [1] 地块具体信息 - 棠德路东地块宗地面积约4.85万平方米，计容建筑面积约7.03万平方米，起拍楼面价约31380元/平方米，容积率≤2.1 [2] - 棠德路西地块宗地面积约3.09万平方米，计容建筑面积约4.13万平方米，起拍楼面价30950元/平方米，容积率≤2.1 [2] - 若两地块由同一主体开发，允许统筹计容面积、地下空间等指标，并鼓励以地下通道或空中走廊联系，建筑高度需满足岑村机场净空控制要求 [2] - 棠德路西地块需配建公共服务及市政交通设施用地面积3432平方米、建筑面积2600平方米，东地块需配建5044平方米、建筑面积5780平方米 [2] 产品定位与公司战略 - 地块规划鼓励提高住宅阳台面积占比，配置主景观阳台等半开敞空间，结合容积率和建筑高度限制，未来或将打造低密度、小高层产品 [3] - 越秀地产表示此次投资基于其稳健财务实力与"聚焦核心城市"战略，旨在强化广州市场深度布局，为天河区高端改善需求注入新动能 [3] - 公司在3天内连续摘得3个地块，传递出在行业深度调整期对广州发展的长期信心，彰显国企作用 [3] 区域市场分析 - 棠德路地块所在的东圃板块是天河区涉宅用地供求主战场，2022年至2024年该板块涉宅用地供应9宗（总建面98.18万平方米），成交6宗（总建面71.54万平方米），其中5宗已转化入市 [4] - 东圃板块内项目华润置地天河润府一期今年1-9月成交349套，均价49060元/平方米，联投文津府项目同期成交64套，均价56112元/平方米 [4] - 2022年至2024年及2025年前三季度，天河区共成交土地21宗，总建筑面积236.93万平方米，其中今年前三季度成交涉宅用地2宗 [4] 市场竞争格局 - 以越秀地产为代表的本地国企是广州土拍市场拿地主力，同时一些外地房企也积极入场 [4] - 9月初，厦门国贸地产以总价5.06亿元竞得荔湾区白鹅潭板块一宗二类居住用地，宗地面积7840.89平方米，计容建筑面积23522.67平方米，容积率3，起始楼面价21500元/平方米 [5] - 10月21日，绿城华南投资发展有限公司以约4.97亿元、溢价率约17.8%竞得番禺区黄沙岛地块，成交楼面价约2.59万元/平方米，该溢价率刷新了自2023年以来番禺区涉宅用地成交溢价率最高纪录 [5]