项目合作与运营交接 - 龙湖商业与北京奥中兴业完成签约，龙湖团队已实质性介入世贸天阶项目，将注入运营管理、数字化系统、会员体系、营销推广及现场服务 [1][3] - 此次合作标志着世贸天阶将成为龙湖商业在北京运营的第10个商业项目，龙湖商业此前在北京已布局9个商业项目，商业面积超过94万平方米 [3][4] - 合作被视为龙湖用最小资本撬动北京CBD最后一块“核心拼图”，完成从区域级天街到城市级地标的管理跨度升级 [4] 项目现状与历史挑战 - 世贸天阶目前人气冷淡，除主力店外多数门店已撤场，北街仅少数店铺营业，南街部分楼层电梯暂停运行，B1层美食广场、盒马、影城仍在运营 [6] - 项目曾因周边新兴商业体崛起、业态迭代滞后、半开放街区动线硬伤等问题，陷入客流下滑、空置率攀升困境 [1][8] - 项目开业以来经历多次调整转型，品牌从高奢向快时尚、多元体验业态迭代，但改造反复导致品牌频繁进出，升级效果未达预期 [7] 区位价值与发展潜力 - 世贸天阶地处北京CBD核心区域，紧邻国贸、三里屯等成熟商圈，周边写字楼密集、高端住宅集中，具备天然的客流基础与消费潜力 [7] - 项目所在的朝外、CBD商圈同步进入升级，朝外大街城市更新二期将延续“年轻力”主基调，并对丰联广场等区域进行商业、建筑、景观全面升级 [11] - 地铁17号线东大桥站将成为北京首个“四线换乘”枢纽，通过硬件改造和业态调整推动消费模式转型 [11] 行业趋势与运营策略 - 商业竞争关键词从“档次消费”升级为“时间消费”，需能吸引顾客停留4小时以上并产生夜间消费 [12] - 项目需减少传统百货模式和低客单价服饰品牌，增加高化香氛首店集群、夜经济餐酒品牌、艺术科技策展空间，以抓住白领消费潜力 [12] - 龙湖的会员系统与夜经济组合有望拉长消费时间轴，抢夺国贸、华贸“餐后3小时”的消费机会 [12] - 世贸天阶的轻资产托管模式标志北京核心商圈步入“运营为王”的存量深度运营时代，资产增值溢价来自运营商的客流再造能力 [12]