事件概述 - 一封由北京兴鼎房地产开发有限公司（中建智地持股97%的子公司）发给广州国资委的“举报信”在业内流传，暴露出央企中建智地与广州国企越秀地产在北京璞樾项目上的合作纠纷 [1][2] - 举报信指控操盘方越秀地产未遵循统一定价规则，通过重新制定表价、调整折扣体系等方式，使实际成交价与既定价逻辑产生偏差 [2] - 项目各方股东正就该事件进行积极协商，争取妥善解决营销相关问题 [1][6] 项目背景与股权结构 - 璞樾项目源于今年4月由“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体以126亿元拿下的黄杉木店组合地块，随后项目被分为南地块（紫京宸园）和北地块（璞樾）两部分开发 [3] - 在璞樾项目股权中，中建智地、金茂、越秀、朝阳城开分别持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；在紫京宸园项目，四方分别持股48.59%、32.9%、17%、1.5% [3] - 南地块紫京宸园由中建智地负责营销，北地块璞樾由越秀负责营销和物业 [3] 争议焦点与市场表现 - 争议焦点在于价格，中建智地认为越秀在璞樾项目首开定价不合理，同素质楼栋对比价格低于隔壁项目，且存在不恰当竞争行为，导致南地块已认购客户流失及客户对板块价格预期拉低 [5] - 为避免竞争，两项目前期试图打出差异化：紫京宸园主打宋式风格，户型133-400平方米；璞樾主打国际范、东方感，户型152-258平方米 [4] - 两项目于今年10月相继开盘，官宣销售额分别为56.5亿元和45.65亿元，成为当月北京新房市场热门项目 [4] - 截至11月15日，北京住建委数据显示紫京宸园网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾网签130套，成交均价约9.96万元/平方米，整体价差约1100元/平方米 [5] 房企合作开发模式风险 - 合作开发模式在房地产市场繁荣期被普遍用于规模扩张，截至2025年上半年，36家重点房企的少数股东权益占比已达44%的历史高位 [8] - 该模式存在普遍性风险：合作方利益协调困难，市场变化时在定价、营销等方面易产生分歧；操盘权与股权不匹配可能引发股东矛盾；销售压力增大时合作方可能采取激进手段破坏合作平衡 [8] - 此次纠纷核心源于新房市场竞争激烈，项目所在朝青板块是近十年唯一新增住宅地块，虽地段稀缺配套丰富，但面临保利、金茂、中海等多個高端改善楼盘竞争，客群有所重叠 [7] 涉事公司市场地位 - 中建智地为中建一局旗下地产平台，2025年1-10月以权益销售额166.1亿元位居北京房企第二 [9] - 越秀地产高度重视北京市场，2025年上半年在北京的合同销售金额197.2亿元，同比上升255.1%；今年前十个月全口径销售额254.9亿元位居北京第二，权益销售金额115.3亿元位居第五 [9]