事件概述 - 央企中建智地持股97%的子公司北京兴鼎房地产向广州国资委发送举报信，指控合作方越秀地产在北京璞樾项目中未遵循统一定价规则，通过重新制定表价、调整折扣体系等方式暗中调价，导致实际成交价与既定价逻辑产生偏差 [1][2] - 项目各方股东正就营销相关问题进行积极协商，争取妥善解决 [1][5] 项目背景与股权结构 - 中建智地、金茂、越秀、朝阳城开联合体于今年4月以126亿元拿下北京黄杉木店组合地块，项目分为南地块（紫京宸园）和北地块（璞樾）开发 [3] - 璞樾项目股权结构为中建智地持股48.4%、金茂持股33.1%、越秀持股17%、朝阳城开持股1.5% [3] - 紫京宸园项目股权结构为中建智地持股48.59%、金茂持股32.9%、越秀持股17%、朝阳城开持股1.5% [3] - 南地块紫京宸园由中建智地负责营销，北地块璞樾由越秀负责营销和物业 [3] 项目销售表现与争议焦点 - 紫京宸园和璞樾于今年10月相继开盘，官宣销售额分别为56.5亿元和45.65亿元，成为北京新房市场热门项目 [4] - 截至11月15日，紫京宸园网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾网签130套，成交均价约9.96万元/平方米，两项目整体价差约1100元/平方米 [5] - 中建智地认为璞樾首开定价不合理，同素质楼栋价格低于隔壁项目，且营销人员存在不恰当竞争行为，导致南地块已认购客户流失，客户对板块价格预期拉低 [5] - 中建智地作为持股比例最高股东，已发函要求越秀交接北地块营销工作 [5] 市场竞争环境 - 紫京宸园及璞樾项目地处北京东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，配套丰富便利 [6] - 项目所在板块为豪宅地段，西北方向为北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万/平方米 [6] - 朝阳区在售高端改善楼盘众多，包括保利朝观天珺、金茂满曜、中海时光之境等，未来三年还将推出30宗优质住宅地块 [7] - 两项目客群有所重叠，需面临板块内外项目竞争 [7] 合作开发模式风险 - 房企合作开发模式在市场繁荣期普遍用于规模扩张，截至2025年上半年，36家重点房企的少数股东权益占比已达44%的历史高位 [8] - 合作开发可能导致隐性负债增加、债务结构复杂化等问题，潜在风险在市场恶化时暴露 [8] - 当前房地产联合开发存在三大普遍性风险：合作方利益协调困难、操盘权与股权不匹配、市场变化对合作的冲击 [8] 相关公司市场表现 - 2025年1-10月，中建智地以166.1亿元权益销售额位居北京房企权益销售额榜单第二位 [9] - 2025年上半年，越秀在北京的合同销售金额197.2亿元，同比上升255.1% [9] - 今年前十个月，越秀地产全口径销售额254.9亿元位居北京第二，权益销售金额115.3亿元位居第五 [9]