征收补偿方案核心内容 - 广州珠江新城跑马场地块启动征收补偿，土地面积36.2万平方米，采用有偿回收、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元 [1] - 在扣减需缴纳税费及必要支出后，预计净补偿款约为66.4亿元，将按各股东持股比例进行分配 [1] - 股东在获得货币补偿后，还可选择购买改造后的"马场地块物业" [2] - 该补偿方案将于2025年11月26日由天河区员村街石东第八、石东第九股份社的全体股东进行讨论表决 [4][5] 项目关键参与方与股东结构 - 越秀集团被确认为马场项目的做地主体，负责地块回收及补偿款支付 [6] - 越秀集团是项目做地主体的合理选择，因其是赛马场运营公司的第一间接大股东，且其子公司已负责该地块的前期基建工程 [7] - 赛马场运营公司主要股东共7位，第一大股东为越秀集团旗下的广州越成投资运营有限公司，持股49.85% [8][11] - 第二、三大股东为天河投资集团与新塘商业运营管理有限公司，合计持股31.15%，代表天河区政府利益 [8][11] - 其余股东为村集体企业，包括石牌三骏企业集团（持股15%）以及石东第十、第九、第八股份社（合计持股4%） [8][12] 地块规划与市场价值 - 马场地块控规调整后总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅和50万平方米商业、教育配套及公共空间 [13] - 鉴于地块位于广州传统顶豪区的稀缺性，市场推测其起拍价或接近200亿元，远超去年广州地王保利面粉厂的117.55亿元 [13] - 广州高端住宅市场需求旺盛，今年1-10月千万级豪宅网签量突破6000套，同比增长约42% [14] - 由保利面粉厂地块转化而来的保利玥玺湾项目创下销售纪录，首日销售额达106亿元，均价17万元/平方米，最高单价30万元/平方米 [14] 未来商业发展预期 - 跑马场地块最受关注的商业动向是高端商业SKP的入驻，该项目自2021年起多次在政府公告和会议中被提及 [15] - 2022年广州市政府与北京华联集团签署协议，计划落地华南首个SKP项目，2024年天河区表态争取其早日落地 [15] - 广州市政府最新印发的消费专项行动方案中，明确推动马场片区等高端商业载体建设 [15] - 成功开发此地块将极大提升开发企业在广州市场的地位 [15]