市场成交表现 - 10月份一手成交突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年最长纪录 [1] - 10月份录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交易，创一年新高，涉及总金额逾68亿元 [1] - 截至10月27日，新房市场累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平 [3] - 新世界发展旗下物业今年截至10月31日已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现金额近五年新高 [3] - 会德丰地产旗下SPRING GARDEN项目首轮发售60伙，不足两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] - 恒基地产旗下WOODIS项目首轮75套房源悉数售出，套现约7.58亿元 [2] 买家结构与需求 - 今年前三季度，普通话拼音买家入市宗数达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗创历史新高 [3] - 内地专才家庭成为重要买家群体，普遍购入单位作自住，心仪铁路沿线物业 [3] - 广州专业团队每月可促成10余套客户赴港买房，深圳中原前10个月促成43宗 [3] - 来自韩国、新加坡等地客户开始入场，外籍客户重现市场 [11] - 许多租客直接转为买家，出现"租转买"现象 [8] - 刚性需求客户积极入市，上半年400万港元或以下物业买卖登记同比增长超7成，401万至600万港元组别同比大涨90% [7] 价格与租金走势 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月 [4] - 新鸿基地产启德天玺·天项目近期成交价比去年9月份最少高了30% [4] - 至今年9月份，香港私人住宅租金指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年新高，创历史次高水平 [9] - 143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，近8成屋苑"供平过租" [10] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [10] - 小户型回报表现最佳，1500万港元以下、小面积房源回报率在4%左右 [10] 政策与利率影响 - 2024年2月底"撤辣"后，当地人买房印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人印花税明显下降 [5] - 2024年3月份一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增加近11倍 [5] - 2024年10月《施政报告》将住宅物业按揭成数上限一律调整至七成，当月一手新房成交量逼近3000宗 [6] - 2025年2月财政预算案将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [7] - 2025年5-7月间，1个月HIBOR骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右 [7] 行业前景与机构观点 - 摩根士丹利、花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [1] - 摩根士丹利表示香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期 [11] - 摩根大通预计到2026年底楼价将再反弹约5%，自2025年3月以来住宅价格已反弹超过4% [11] - 股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持市场持续复苏 [11]