土地拍卖结果 - 懋源经过7家房企、2小时、166轮激烈竞价，以50.24亿元竞得北京朝阳区松榆里住宅用地，成交溢价率高达18.21% [1] - 该地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，起拍价为42.5亿元 [2] - 参与竞拍的房企包括招商蛇口、中建玖合、建发房产、懋源、首开股份、越秀+建工联合体、中海、金隅等，竞价过程中中海退出，最终形成懋源、中建玖合、金隅、越秀等激烈竞争的局面 [2] 地块区位与规划优势 - 地块毗邻北京工业大学，距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，北侧还规划有地铁11号线站点，未来有望形成“双地铁”布局 [3] - 周边2公里范围内有朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL等多个商业综合体，以及中国医学科学院肿瘤医院、垂杨柳医院等医疗资源和垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校等教育资源 [3] - 出让文件鼓励设置下沉庭院，预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特社区品质 [3] 区域市场供需与价格预期 - 松榆里地块所在区域已连续两年无新增住宅用地供应，2023-2024年CBD区域无新增住宅用地，2025年9月首开股份以底价4.45亿元竞得的呼家楼地块规划建筑面积仅约0.76万平方米，对缓解需求作用有限 [1][4] - 区域周边二手房以房龄超30年的“老破小”为主体，例如松榆里社区在售房源45套中60平方米以下户型占大多数，社区当前均价约4.82万元/平方米，总价230万元左右的房源占比超过六成 [1][5] - 市场普遍预测该项目未来售价或将突破10万元/平方米，预计售价区间在10万-12万元/平方米，将推出120-180平方米的改善型户型 [1][5] - 目前CBD区域在售新房仅有能建·东誉府，为全现房销售项目，总户数98套，当前成交均价约为10.78万元/平方米，略高于其2021年拿地时的销售指导价10.66万元/平方米 [4]