文章核心观点 - 中国金茂计划通过北京产权交易所公开挂牌，以人民币22.65亿元的底价出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，该公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 此次出售的核心目的是进行资产证券化，旨在实现“重资产”向“高流动性现金”的彻底转化，为后续商业物业的类REITs退出提供范本，而非简单的资产变现 [1][7] - 公司在加速向轻资产运营模式转型，但酒店业务目前仍处于调整期，营收占比小且出现下滑 [8] 标的资产基本面 - 标的资产为三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家2008年开业的五星级酒店，拥有446间客房 [2] - 酒店经营基本面稳健：2024年营业收入约3.1亿元，净利润5793.33万元；截至2025年8月31日，营业收入约2.36亿元，净利润3779.99万元，资产总计33.24亿元 [3] - 2025年上半年核心运营指标：平均入住率80.5%（2024年同期69.3%），每间房收益1654元（同比增长3.25%），平均房价2054元（同比下降11.16%）[3] - 该酒店的平均房价和每间房收益两项核心指标均位列中国金茂旗下所有酒店首位 [4] - 业内人士认为该酒店资产具备较强稀缺性与抗风险能力，是极具吸引力的投资标的 [5] 行业背景与趋势 - 酒店行业正处于供需结构调整与消费需求升级的双重变革期 [6] - 2025年第一季度，全国酒店平均空置率达38.2%且持续攀升 [6] - 2025年国庆期间，全国主要城市（一二线及旅游热点城市）酒店的平均入住率仅为58% [6] 公司战略与资本运作 - 此次交易是公司资产证券化战略的体现，试图从简单资产变现向专业化资本运作升级 [7] - 交易可将“重资产”转为“高流动性现金”，优化财务报表，并为战略收缩和再投资腾挪空间 [7] - 资产证券化后，公司极有可能仍负责酒店运营并拥有部分资产的管理权及实际控制权 [7] - 公司近年已通过REITs等多种方式盘活存量资产，例如2024年成功推动华夏金茂商业REIT上市 [7] - 此次选择产权交易所挂牌而非传统REITs，绕开了国内酒店类REITs的准入门槛，并可一次性实现100%股权的真实出售 [1] 公司业务转型与表现 - 公司在剥离酒店重资产的同时，正加速向轻资产运营转型，重点打造金茂璞修、金茂隐逸和金茂嘉悦三大酒店产品线 [8] - 公司酒店业务仍处于转型调整期：2025年中期，酒店经营收入在整体业务中占比仅3%，营收同比下降了12% [8] - 业绩波动受行业竞争、内需收缩及阶段性资产处置的短期效应影响，轻资产运营模式的规模化效应与盈利潜力有待检验 [8] - 此次出售是公司近期第二次处置三亚高端酒店资产，2024年12月曾以18.49亿元的价格出售三亚希尔顿酒店 [7]