土地成交概况 - 北京两宗住宅用地成交，朝阳区松榆里地块经超百轮竞价由懋源地产以50.24亿元竞得，溢价率18.21% [1] - 房山广阳城地块由北京城建以底价14.71亿元摘得 [1][3] - 松榆里地块成交楼面价为6.2万元/平方米，房山广阳城地块住宅部分成交楼面价约1.81万元/平方米 [1][3] 核心区域地块分析 - 朝阳区松榆里地块为东三环核心区域稀缺纯住宅用地，吸引7家头部房企参与竞拍 [1] - 地块容积率2.8，限高60米，格局方正，为打造大面宽改善型产品提供优质基础条件 [2] - 该板块新房供应稀缺，近期现房成交均价约为10.6万元/平方米，反映区域改善需求 [2] - 项目规划鼓励设置下沉庭院，联通文化用地，预计将融合下沉式景观与地铁接驳系统 [2] 近郊区域地块分析 - 房山广阳城地块具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力，但区域库存规模较大，去化压力突出 [3] - 需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，需通过差异化设计提升竞争力 [3] 市场趋势与房企战略 - 北京土地市场呈现分化结构，核心区优质地块因供应稀缺、需求稳定，仍是房企扩储重点 [4] - 民企懋源地产近期拿地动作较多，例如8月以底价10.30亿元竞得顺义地块，代表对北京优质区域的信心 [2] - 随着“好房子”建设深化，未来土地供应或进一步向改善型需求及功能完善区域倾斜 [4] - 房企参与土拍将更注重城市更新、片区综合开发等长期价值的挖掘 [4]