核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级及42.7港元目标价 对应13倍2026年目标市盈率及22%上行空间 公司当前交易于10.8倍2026年市盈率及4.8%的预期2025年股息收益率 [1] 战略布局与财务表现 - “十四五”期间公司前瞻性布局“大物业”战略 在非住宅市场实现优异规模增长与能力沉淀 [2] - 2021至2024年 公共服务和商办业态的物业管理收入均实现25%以上的复合增速 [2] - 截至2024年 非住业态在管面积达5.1亿平方米 非住物管收入占总物管收入比重超过40% [2] - 2024年非住业态市场化外拓年化合约金额达27.5亿元 覆盖超过40个非住宅业态 外拓能力与业态覆盖行业领先 [2] - 公司已基本实现“大物业”业态层面的布局和外拓能力培育 未来发展将从广度向深度运营转型 以实现收入结构、盈利能力及运营能力的进一步升维 [2] 新业务拓展与成长潜力 - 景区运营是物管企业能够切入的良好赛道 中国旅游研究院预测到2030年文旅相关消费有望突破10万亿元 “十五五”期间年均增速8%-10% [2] - 相较传统物管模型 景区运营模式下企业有望从偏低毛利的固定物管费向运营收入分成升级 从而提升毛利率 [2] - 以保利物业深圳西涌项目为例 物管费收入约千万元 对应毛利率相对偏低 若叠加景区门票超额提成及游客二次消费提成 项目毛利率预计将有明显提升 [2] - 截至2024年末 公司累计服务的A级景区项目超过100个 其中已有3个运营管理项目 [2] - 预计后续标杆项目的持续打造 有望为公司进一步获取景区运营项目提供坚实基础 打造景区运营与城区管理的一体化全域服务体系 [2]