行业核心趋势 - 物流仓储行业进入“精细化运营与价值重构”关键阶段，投资逻辑从“重规模扩张”转向“重效益提升与可持续发展” [2] - 行业“反内卷”政策体系全面铺开，推动竞争从“价格战”向“价值战”转型，2025年已有22个省份上调快递价格，如广东设定1.4元/单的底线价 [17][18][19] - 社会物流总费用与GDP比率持续优化，2025年前三季度降至14.0%，较上年同期下降0.1个百分点，相当于节约社会物流成本约1000亿元 [20] 市场基本面与区域表现 - 2025年二季度全国高标仓整体空置率环比上升0.5个百分点至17.8%，平均租金同比微降3.6%至29.7元/㎡·月，呈现“结构性分化加剧”特征 [3] - 华南区表现最优，高标仓空置率仅10.6%，租金水平高达37.7元/㎡·月，部分高标仓出租率长期维持在95%以上，租金溢价超过区域平均水平15% [6] - 华北区与华东区空置率承压，分别升至21.4%和21.6%，租金环比一季度分别下降3.4%和4.6%至22.8元/㎡·月和35.2元/㎡·月 [7] - 截至2025年三季度末，全国非保税高标仓市场存量为1.76亿平方米，长三角城市群以46%的占比占据绝对主导 [8] 行业指数与需求变化 - 2025年10月仓储指数为50.6%，较上月回升1个百分点，重回扩张区间，三季度仓储指数均值为49.7%，较去年同期回升0.9个百分点 [15] - 2025年10月中国快递发展指数为475.5，同比提升2.4%，发展规模指数同比提升5.6%至616.4，日均快递业务量约6亿件 [16] - 2025年10月中国电商物流指数为113.1点，连续8个月回升并创年内新高，西部地区电商物流总业务量指数回升0.8点，涨幅最高 [17] - 需求端呈现结构性变化，跨境电商、传统电商平台需求活跃，但即时零售电商对高标仓的直接需求拉动相对有限 [10] 企业运营与业绩表现 - 物流企业通过“供应链+物流”一体化解决方案优化成本结构，顺丰控股前三季度总营收2252.6亿元，归母净利润83.1亿元，净利润率3.87% [24][25] - 京东物流前三季度营收550.84亿元，同比增长24.1%，其仓储网络总管理面积已超3400万平方米 [24] - 物流科技企业增长强劲，极智嘉总营收10.3亿元，同比增长31%，安得智联净利润率达22.8% [25] - 部分企业利润承压，宝湾物流前三季度净利润同比降幅达57.71%，中国外运总营收同比下降12.60% [24][25] 科技应用与创新合作 - 物流企业与科技公司深度合作，中国物流与科大讯飞发布“流云”千亿参数大模型，东久新宜与前海粤十共建AI冷链智慧园区实现全流程无人化运营 [27][29] - 低空物流加速布局，京东物流未来5年计划采购10万架无人机，已构建“干线-支线-末端”三级无人机物流体系；顺丰旗下丰翼科技累计开通600多条航线，飞行总里程超570万公里 [28][29] - 智能仓储技术海外拓展，极智嘉的机器人分拣系统在东南亚电商仓成功落地 [51] 园区投资与全球布局 - 2025年1-10月，国内重点物流企业累计落地或推进项目32个，涉及建筑面积超624万平方米，投资金额超488亿元，项目类型向智慧枢纽、供应链中心等多元方向延伸 [30][31][32] - 投资呈现“头部企业生态化”格局，京东集团多点发力形成“国内国际双循环”供应链网络；顺丰通过低空中心、国际枢纽等构建综合物流能力 [35] - 跨境园区投资聚焦东南亚、中东、欧洲等市场，京东产发迪拜智能物流园落地，菜鸟在墨西哥启用仓库，嘉诚国际中标华东跨境电商核心仓项目 [34] 融资与资本运作 - 2025年1-10月物流行业累计发生投融资事件33起，融资总额达748亿元，融资模式向“股权+债权+资产证券化”多元体系转型 [37][38] - 资产证券化（ABS）融资广泛应用，当期债权融资发行利率降至2%以下，助力企业盘活存量资产并向“轻资产运营”转型 [38][39] - 大宗交易活跃，平安保险斥资45亿元收购第一产业集团华南物流资产；跨境收购频繁，丰树集团以3.15亿欧元收购英国及西班牙物流资产 [41][42] REITs市场表现 - 截至2025年三季度，国内仓储物流REITs上市产品达11只，市场总规模突破两百亿元，底层资产平均出租率达92%，年化分派率稳定在4% [44][45] - 部分REITs表现突出，红土创新盐田港REIT年化可供现金分派率达5.47%，净利润率29.6%；嘉实京东仓储基础设施REIT出租率达100% [44][45] - 仓储物流REITs展现出强抗风险韧性，近三个月平均跌幅仅0.26%，显著低于中证REITs指数3.4%的跌幅 [46]