中国房地产市场现状与挑战 - 2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额下滑6.5%，下行趋势在2024年延续[1] - 房地产市场困境主要体现在三方面：开发商存量债务规模超30万亿元，其中年内到期债务达6.8万亿元；仅16.3%居民预期房价上涨，创十年新低；2023年300城土地出让金同比下滑23%[3] 摩根士丹利的政策建议与规模测算 - 需要启动规模相当于GDP 4-5%的财政刺激，通过大规模贴息政策阻断楼市下行螺旋[1] - 政策组合包括：通过政策性银行提供至少2万亿元专项贷款支持“保交楼”和房企融资；将首套房贷款利率降至3%以下，二套房利率控制在4%以内，预计年贴息规模需达8000亿至1万亿元[5][6] - 刺激规模与2008年金融危机时期相当，历史经验表明政策干预的时机和力度至关重要[6] 政策实施面临的潜在挑战 - 财政可持续性问题：2023年中国广义财政赤字率已达7%[6] - 银行体系承受能力：商业银行净息差已收窄至1.7%的历史低位，进一步让利空间有限[6] - 需避免政策效果的不可持续性，防止“刺激-泡沫-调控”循环[6] 政策设计的关键点与预期效果 - 政策设计需把握三个关键点：精准施策支持首套刚需和改善性需求；建立市场化风险分担机制；与房地产税试点、租购并举等长期制度改革衔接[8] - 预计若政策得当，房地产市场有望在6-9个月内企稳，对GDP增长的拖累可控制在0.5个百分点以内[8] 宏观视角下的调控困境与展望 - 房地产调控面临“不可能三角”困境：需同时防范系统性风险、保持市场稳定、推进发展模式转型[10] - 公司报告强调，中国拥有足够的政策空间和工具储备，关键在于能否在合适时机推出足够力度的措施，未来几个月是观察政策走向的关键窗口期[10]