土地收储交易核心信息 - 公司全资子公司上海申宏冷藏储运有限公司位于上海市宝山区鹤岗路301号、安达路101号的土地及地上建筑物被纳入政府收储范围 [2] - 本次收储土地面积合计34,681平方米，地块内有证建筑面积31,165平方米，未见证建筑面积1,203.55平方米 [2][6] - 交易补偿总金额为人民币23,000.9801万元，该价格包含土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修、附属物、机器设备、搬迁费、停产停业损失及奖励费等全部费用 [2][7][19] 交易背景与目的 - 交易旨在盘活存量资产，提升资产使用效率，优化产业布局，提高资金使用效率 [5] - 交易是为响应上海市宝山区大吴淞地区转型开发战略，加速推进启动区（核心岛）土地资源集约利用与产业升级 [5] - 公司于2025年4月收到宝山区土地储备中心下发的《关于开展大吴淞启动区（核心岛）土地收储工作的函》 [5] 交易审批与法律状态 - 本次交易不构成关联交易，不构成重大资产重组 [3] - 交易已经公司第九届董事会战略委员会第十六次会议及第九届董事会第三十九次会议审议通过 [5][7] - 交易未达到需提交股东大会审议的标准，无需提交股东会审议 [5][8] - 交易实施不存在重大法律障碍，交易标的产权清晰，无抵押、质押、诉讼或查封等限制转让的情况 [4][12] 交易标的详细情况 - 交易标的土地用途为工业用地（冷冻厂），土地权属性质为划拨，权利人为上海申宏冷藏储运有限公司 [10][12] - 地块内共有25幢房屋，总建筑面积32,368.55平方米，建筑物大部分竣工于1974年及1989年，维护状况一般但结构完整 [10][13] - 交易标的目前处于闲置状态，为申宏冷藏冷库厂区，主要有冷库房、厂房、压缩机房、办公楼等 [14] - 地块具体四至为：东至胡家桥路，南至安达路，西临鹤岗路，北至蕰藻浜，邻近轨道交通3号线淞滨路站 [10] 交易定价依据与评估 - 交易价格依据产业用地综合价值评估结果确定，评估总价为人民币23,000.9801万元 [15] - 评估采用基准地价系数修正法、收益还原法及成本法，其中土地使用权评估单价为2,100元/平方米，评估价7,283.01万元 [15] - 证载房屋评估单价为2,736元/平方米，评估价8,527.8529万元，构筑物及附属物评估单价为1,427元/平方米，评估价4,447.471万元 [15] - 停产停业损失按土地使用权、建筑物、构筑物评估价格之和的5%计算，签约奖励费按土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修评估价格之和的5%计算 [16] - 定价依据《城镇土地估价规程》及上海市相关指导意见，经双方协商确定，具备公允性 [17] 交易协议与履约安排 - 协议方包括收储单位上海市宝山区土地储备中心、收储实施单位上海吴淞开发建设有限公司、委托实施单位上海市宝山房屋征收服务事务所有限公司及乙方上海申宏冷藏储运有限公司 [18] - 补偿款支付分三次进行：协议签订后1个月内支付50%（11,500.49005万元），符合现场先行接管条件后支付45%（10,350.441045万元），乙方完成搬离腾空后支付剩余5%（1,150.049005万元） [20] - 乙方应于2025年12月31日前完成交地相关工作，达到移交条件 [21] 交易对上市公司的影响 - 本次土地收储有利于盘活公司现有资产，符合公司的长远发展目标 [22] - 经公司初步测算，本次收储完成预计为公司2025年度增加税前利润约2亿元人民币 [22] - 本次交易不涉及管理层变动、人员安置、土地租赁、关联交易或同业竞争 [22][23][24] - 交易不涉及导致控股股东、实际控制人及其关联人对上市公司形成非经营性资金占用的情况 [25] 其他相关公告事项 - 公司同日公告变更2025年度财务及内控审计的签字注册会计师，原签字注册会计师徐育竹因工作调整，由张妍虹接替，与王颋麟共同担任签字注册会计师 [30] - 新任签字注册会计师张妍虹于2020年成为中国注册会计师，2016年开始从事上市公司审计业务，近三年执业行为无不良记录 [31][32] - 公司认为此次变更不会对2025年度财务审计和内控审计工作产生不利影响 [34] - 公司第九届董事会第三十九次会议以通讯表决方式召开，全票7票同意通过了《关于全资子公司土地被收储的议案》 [37][38]