深圳土拍市场热度与特征 - 深圳12月8日两宗住宅用地成功出让，起始总价30.02亿元，最终共收金39.52亿元 [1] - 其中南山区深圳湾超级总部基地地块竞争激烈，经6轮自由报价及95轮线下竞价，由中海地产以31.86亿元竞得，溢价率42.49%，折合楼面地价约7.74万元/m²，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3及深超总宅地溢价新高 [1] - 另一宗光明区马田街道地块由龙湖以7.66亿元底价竞得 [1] 深圳湾超级总部基地地块详情 - 深湾超总T207-0068宗地位于白石二道与深湾二路东南角，紧邻中海深湾玖序项目，起始价22.36亿元 [2] - 地块占地约1.18万平米，建面约4.1万平米，容积率3.48，限高100米，规划由商业用地调整为二类居住用地 [2] - 出让规则无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制，但需承诺“交房即发证”并遵守“1年内开工、4年内竣工”的开发时限 [2] - 深超总片区住宅规划极少，稀缺性显著，目前唯一在售新房项目为中海深湾玖序，毛坯备案均价13.3万/m²，周边二手房挂盘价普遍在14万-18万元/m²之间，部分可达20万元/m²以上 [2] 中海地产在深布局与市场表现 - 中海地产此次竞得深超总地块，加上2023年6月30日以125.32亿元竞得的深湾玖序地块，在深超总核心区实现宅地“两连落子”，成为该片区唯一布局两宗纯居住用地的房企 [3] - 截至目前，中海地产年内在深圳共竞得3宗住宅用地，总成交金额86.21亿元，平均溢价率达51.87% [4] - 年内所获三宗地均位于深圳重点发展板块的核心位置，其中龙岗大运枢纽地块溢价率最高，达70.37% [4] - 龙岗大运枢纽地块打造的中海大运玖章花园首推239套房源，首开当晚收金超21亿元，整体去化率超七成，刷新深圳东部年度首开销售纪录 [5] 深圳全年土地市场成交概况 - 截至目前，深圳一共成功出让了11宗住宅用地，涉及土地面积22.94万平方米、建筑面积约75.44万平方米，累计实现成交金额超280亿元 [6] - 11宗宅地中，有3宗底价出让，其余均为溢价成交 [6] - 溢价率最高的是前海T201-0232地块，由招商竞得，溢价率达86.1%，折合楼面价约84180元/平方米，刷新深圳市住宅用地楼面价纪录 [6] - 成交总价最高的是宝中南街坊A002-0108地块，经过187轮竞价后，由招商联合华润以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成交楼面价59586元/平方米刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录 [6] 行业趋势与分析师观点 - 深圳年内持续推出核心片区的优质宅地，优化土地供应结构 [7] - 全国土地供应延续“缩量提质”态势，中指研究院数据显示，今年1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，出让金同比转降，土拍热度仅限热点城市优质地块，分化延续 [7] - 分析师指出，此次深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性，推动房企开发模式向高品质、低密化转变 [4] - 四季度通常是一年推地高峰，占比在四成左右，预计市场供应将增加，但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续 [8] - 对于房企拿地而言，仍需聚焦核心城市、核心地段，但应避免拿“高价地”，以确保新获取项目的安全性、流动性和盈利性 [8]