项目概况与最新动态 - 保利誉静安项目在首开一周后迅速推进二批次房源过会，二批次房源均价定为12万元/平方米 [1] - 二批次推出的是88地块南侧的3号楼，共计96套112-119平方米房源，均价较一批次直接下降约1万元/平方米 [1] - 项目分为99地块和88地块两个不连通的地块，会所也不通用 [1] - 项目网上房地产备案名称为“苏河佳苑”，而非过会信息中的“苏河雅园” [3] - 项目公司为上海苏河湾北部房地产开发有限公司，于2024年10月初完成变更，大股东变更为保利置业（上海）投资有限公司，持股51%，原股东上海苏河湾（集团）有限公司持股49% [15][16][17] - 2024年12月中旬，项目公司因未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水，被上海市水务局处以10万元人民币罚款 [17][18] 首批次（99地块）销售情况 - 一批次推出99地块的143平方米大四房，以约13万元/平方米的均价试水 [1] - 一批次推出96套房源，收获71组有效认筹，官方宣布首开去化约62套，去化率约为65% [1] - 首开一周后，网上房地产显示已网签6套，已签房源主要集中在中区 [1] - 99地块产品线相对完整，除主力143平方米户型外，还规划有110、119、164平方米的3-4房，以及建筑面积约245-289平方米的叠墅 [3] 二批次（88地块）产品策略与定位 - 88地块产品逻辑与99地块不同，主打小面积户型，最小面积89平方米，最大面积控制在128平方米，显著降低了总价门槛，约1200万元人民币即可“上车” [5] - 该策略旨在瞄准预算在千万级别、渴望进入上海内环的年轻家庭或新兴改善客群 [5] - 在产品风格上，88地块与99地块的“老钱风”沉稳格调形成区隔，走潮流时尚路线，并规划了约4000平方米社区商业，试图营造年轻化社区氛围 [7][8] - 88地块没有独立会所，但在一楼架空层设置了包含健身房、瑜伽室、棋牌室、书吧、兴趣学堂等的泛会所空间 [9] 项目地段与条件分析 - 88地块与99地块共享三轨交汇的交通优势，但也共同承受板块短板，如整体城市界面老旧、大型商业缺失、学区资源一般 [5] - 88地块自身条件更为严峻：北侧距离内环高架更近，且北侧为西宝兴路（传统的殡葬一条街） [6] - 鉴于上述抗性因素，“以价换量”几乎成为88地块的必选项 [6] 产品设计与配置 - 88地块二批次主推112平方米和119平方米户型 [1] - 112平方米户型强调实用与附加值，设计有南向双阳台和全屋飘窗，整体赠送面积约8平方米 [10] - 119平方米户型是112平方米户型的放大版，空间更宽敞，部分户型主卧配备270°转角飘窗以提升观景体验 [11] - 精装配置保持竞争力，包括定制多功能门锁、大金空调、地暖、霍尼韦尔新风三大件；厨房配备Miele蒸烤一体机、博世双开门冰箱、末端净水和凉霸等；交付标准还包括岩板台面橱柜、抽拉篮、美妆冰箱 [13] 市场策略与潜在影响 - 项目在两个地块采用了两种不同的市场打法：99地块服务改善客群，追求纯粹和品质；88地块瞄准外区上车客，依靠低总价门槛和年轻化包装 [14] - 存在市场疑虑：在共享周边短板的前提下，低价入市的88地块是否会反过来挤压99地块的去化速度 [15] - 同时，针对被“内环门槛”吸引而来的年轻买家，是否愿意为了地段而接受无法回避的噪音（临近高架）与城市界面问题，也存在不确定性 [15]