项目销售表现 - 项目认购结束后公布数据接近90%，但实际摇号名单为77组，以此计算的实际认购率为85% [1][2] - 项目在12月21日首开时，官方宣布去化率约为60%，折算下来大约卖出50套 [2][3] - 整体销售态势表现为认购看似火热，但实际去化较为平稳，操盘方表述谨慎 [3] 项目定位与产品 - 项目定位清晰纯粹，于11月底一次性过会，推出90套建面约185-228平方米的大平层，备案均价为143,868元/平方米 [4] - 产品包括185平方米中间套46套，总价约2188-2803万元；228平方米边套44套，总价约2677-3793万元 [5] - 该项目是中粮大悦城在上海的第五座壹号系作品，也是其首个壹号系历史风貌项目，项目总经理为李洋 [5] 定价与销售策略 - 项目整体定价策略相对克制，最低单价约11.75万元/平方米即可上车 [5] - 价格在3层、5层、20层设有明显跳差，最大价差达14,000元/平方米（出现在西边套4层），其次是东西边套20层，价差约10,500元/平方米 [6] - 20层以上因视野开阔可眺望北外滩与陆家嘴，单价最高触及16.66万元/平方米，但此类房源仅东侧边套5户，总价控制在3700-3800万元区间，总体溢价可控 [6] - 入市前启动了分销并推出激励政策：前168位认购客户，开盘当日成功选房即赠送一个市场价值约50万元的产权车位 [5] 价格明细数据 - 西幢西边套整列均价为144,258元/平方米，平均总价约为33,053,944元；西幢中间套整列均价为139,303元/平方米，平均总价约为25,756,157元 [7] - 东幢中间套整列均价为141,329元/平方米，平均总价约为25,973,065元；东幢东边套整列均价为149,264元/平方米，平均总价约为33,994,643元 [8]