行业发展趋势 - 中国房地产行业经历二十余年高速发展后，发展动能正在深度重构，从增量扩张转向存量提质 [1] - 全国住房城乡建设工作会议将“高质量开展城市更新”列为2026年首要工作任务，标志着行业进入存量提质新阶段 [1] - 随着新房增量规模见顶，依赖高杠杆推动规模扩张的旧模式已然失效，行业经历了长达四年的风险出清与产能重构 [3] - 传统地产开发商站在发展“十字路口”，未来机会属于能够在存量中找增量、在旧壳子里做新文章的企业 [3] 公司战略与业务转型 - 远洋集团管理层认为，房企需具备“躬身入局”的定力，以专业能力投入到城市更新的“深水区” [1] - 公司确立两条主要赛道：住宅类的自主更新和城市不动产的存量盘活 [3] - 在住宅更新领域，公司尝试从单纯开发商向服务商转型，例如与新疆克拉玛依市人民政府签署合作协议，提供涵盖政策编制、城市体检、设计改造及运营管理的全周期支持 [3] - 近两年，公司在城市更新领域落地了17个项目，包括远洋安贞广场、北京北苑星帆广场、北京希尔顿花园酒店、天津京津国际中心等 [4] - 公司通过处理复杂项目练就了“排雷拆弹”的本领，这种处理复杂局面的能力被视为其区别于传统开发商的核心竞争力 [4] 项目实践与解决方案 - 城市更新项目面临资金成本高、改造难度大、招商周期长三大挑战 [5] - 以北京远洋安贞广场项目为例，该项目前身为90年代建成的安贞华联商厦，被改造为融合企业总部办公与复合商业功能的“绿氧”综合体 [4][5] - 公司采用“基金+改造+运营”的内生闭环模式应对挑战：由远洋资本管理的城市更新基金主导投资解决资金问题，远洋致信主导工程改造解决技术问题，远洋不动产主导租赁运营解决管理问题 [5] - 公司强调内部不同业务单位的合作，由集团总部牵头协调，利用齐全的“工具箱”应对各类疑难杂症 [5] - 在改造层面，针对老建筑“黑盒子”般的硬伤，公司通过拔除1～5层核心区域结构柱、在2～4层中庭增设两座连桥等方式解决自然采光问题 [6] - 改造逻辑从追求填满每一平米转变为为了生态健康而“留白”，综合考虑经济、科技、生态健康等多方面因素 [6] 运营理念与市场定位 - 在招商运营方面，公司认为必须与客户需求强关联，潜在客户选址看重产业基础、上下游客户或人才供给 [6] - 公司在项目初始阶段就通过定位、设计和功能最大化，使产品尽可能符合市场和未来办公需求 [6] - 公司管理层认为，城市更新项目相当于“再造灵魂”，不能仅用短期经济回报衡量，需要摒弃赚快钱的浮躁，回归产品与运营的本质 [7] - 好的产品最终会由时间给出答案，做正确的事比正确地做事更重要 [7]