核心现象：房贷余额逆势收缩与大规模提前还贷 - 全国个人住房贷款余额在2021年末达到历史高点38.32万亿元后，持续下降，至2025年二季度末降至37.74万亿元，减少了约6000亿元[3] - 与此形成鲜明对比的是，2022年至2025年期间，全国新房累计销售额超过40万亿元，理论上应产生大量新增房贷，但实际房贷余额不增反降[3] - 根据六成按揭比例及二手房贷款估算，四年间理论新增房贷需求约28万亿元，扣除正常还款约15万亿元后，余额应达约53万亿元，与实际37.74万亿元的缺口，主要由规模达12.8万亿元的提前还贷潮所解释[5] 驱动因素：居民提前还贷的动因 - 利率下行与套利行为：早期房贷利率普遍在5%-6%以上，经下调后降至3.5%甚至更低，居民通过提前还贷锁定确定的利息节省收益[7][8] - 收入与房价预期转变：在收入预期变弱、房价下行的周期中，提前还贷被视为一种“稳妥”的财务决策，以实现资产保值[8] - 情绪与安全需求：部分城市房价跌幅超过30%，导致房产成为“负资产”，居民为卸掉心理负担和债务压力而选择提前还贷[10] 行业影响：银行业面临的挑战 - 核心资产与收入缩水：个人房贷约占银行整体贷款业务的40%，曾是稳定高收益资产，提前还贷潮导致银行利息收入腰斩，最稳的资产正在缩水[12][14] - 资产质量与回收风险：房价下跌导致法拍房产可能无法覆盖贷款本金，银行开始承受实际损失，贷款回收变得困难[14][16] - 盈利能力严重受压：2025年一季度，全国银行业净息差已降至1.43%左右，远低于1.8%的国际警戒线，银行的盈利和抗风险能力被削弱[16][18] - 业务增长停滞：部分大行年报显示房贷业务增长基本停滞，尽管2025年上半年提前还贷业务量同比减少三成，但仍处于高位[18][20] 政策应对：市场的托底与调整 - 政策工具密集出台：自2024年下半年起，政策包括取消限购、首付比例下调至15%、两轮存量房贷利率下调、公积金政策灵活化，以及探索“以旧换新”、房票安置、政府收购存量房作保障房等[22] - 政策效果初步显现：提前还贷潮开始降温，2025年银行端房贷余额降幅明显收窄，一线和强二线城市成交量回暖，改善型需求被激活[24] - 政策目标明确：当前政策旨在稳住预期、阻止市场下滑，同时避免制造新泡沫，是一种精准滴灌而非大水漫灌[24][26] 未来展望：市场走向的关键变量 - 银行盈利恢复能力：若净息差持续低于警戒线，政策可能进一步提供金融端支持或探索更灵活的资产支持工具[26] - 地方财政土地依赖度：若地方财政仍高度依赖土地出让收入，更多城市将出台鼓励交易与去库存的政策[26] - 居民消费与投资情绪：市场真正恢复元气取决于居民是否更愿意买房而非提前还贷[28] - 政策本质转变：当前救市重点已从救价格转向救信心、救结构和救底线，推动市场进入新一轮良性循环[29]